住房租金回报率不断下降，是否意味着一线楼市存在泡沫？如果一线楼市存在泡沫，是否是因为一线楼市杠杆率过高的缘故？

　　观点指数 一线城市的房价一直是地产研究领域的重要话题，尤其是2014年以来，房价进入了新的上涨周期。

　　这里采用中原地产领先指数作为反应房价较为可信的数据，可以看出2016年5月京沪深的房价分别为2008年1月的1.9、2.8、3.4倍，虽然短周期看房价出现了几次波动，但是从长周期看近十年基本都是强势上涨。虽然租金也在上涨，但是其涨幅低于房价，对应租金收益率持续下降，2016年5月，京沪深租金收益率分别为1.83%、1.78%和1.6%，大幅低于市场其他资产。

　　住房租金回报率不断下降，是否意味着一线楼市存在泡沫？如果一线楼市存在泡沫，是否是因为一线楼市杠杆率过高的缘故？我们从市场的杠杆率切入，争取求得一个好的答案。

　　杠杆成本持续下行的确助推楼市热销

　　2014年下半年，一线城市房地产宽松政策开始陆续出台。一线城市房贷宽松政策主要有三部分：1）降息带来的房贷成本下行；2）首套房认定标准放松、二套首付比例降低带来的房贷难度下降；3）公积金贷款的额度提升，带来低成本可贷资金增加。

　　资金成本下行

　　2014年11月至今，央行六次降息，五年期及以上贷款利率由6.6%下降至4.9%。在降息的同时，银行对房贷也较为偏爱，具体表现为首套房贷款利率优惠比例的提升，根据Rong360的统计，在其监测的全国35家城市531家银行中，截至6月20日，约85%的银行首套房贷有优惠利率，去年同期约为49%。

　　从房贷利率看，2016年6月全国首套房贷平均利率为4.48%，较2014年6月7.02%的高点下降36%。中国的房贷基本都是浮动利率，基准利率大幅下降带动房贷成本下行。

　　按揭额度充裕

　　2014年9月30日首套房认定标准降低，我们对北京（楼盘）市场的草根调研显示房贷案例中首套房占比由80%上涨至95%。由于认定为首套房将会享受更为优惠的利率折扣和更低的首付比例，房贷难度的下降也激发了普通购房者的贷款购房热情。

　　公积金额度提升降低房贷整体成本

　　在限贷政策放松的同时，各个城市也开始提高公积金，以鼓励购房需求。从一线城市的案例看，公积金贷款最高限额都有较为明显的改善。

　　住房公积金制度是互助性和政策性的住房社会保障制度，其目的在于建立长期住房储蓄积累机制，降低购房成本。目前五年期及以上的公积金贷款利率为3.25%，相比商贷基准利率（4.90%），即使考虑到最为优惠的利率折扣如八五折（4.17%），公积金贷款利率优势也十分明显。

　　2015年全国发放公积金贷款1.1万亿元，累计发放5.3万亿元，年末个人住房贷款市场占有率22.7%，较2014年明显提升。一线城市中，除深圳（楼盘）外，沪深两地的公积金市场份额也有所提升。