隐性成本——交易流程冗长带来不确定性成本

　　除了税费等显性成本外，存量房交易的隐形成本主要表现为交易流程冗长带来的不确定性成本。现实中存量房交易中涨价违约等案例并不少见，考虑到一线城市房价近一年的上涨，交易流程越长，违约概率越高。

　　我们可以简单用交易时间的长短，来代表隐性成本的高低。

　　存量房交易的流程一般包括以下几个环节：签约、评估、贷款、资金监管、缴税、过户、物业交割等。但是在各个城市之间交易流程有比较明显的区别。

　　在北京，买卖双方在交易达成前先要进行购房资格核验和房源核验，购房资格核验需要10个工作日，而房屋核验则需要15个工作日。如果需要贷款和房屋解抵押则另外还需要约20-30个工作日才能完成房屋评估和批贷工作。

　　从2016年开始，我们就观察到北京住房交易的缴税和过户环节异常漫长，个别案例可能需要20-40个工作日才能完成缴税和过户流程，进而进行物业交割工作。对于一个最为简单的交易（不涉及贷款及解抵押等），北京经常需要40个工作日才能完成交易，其中朝阳区的一些交易涉及时间甚至更长。

　　考虑到商业贷款本身需要较长时间，一般情况交易能在2个月内完成并不意外——遇到公积金贷款、组合贷、连环单等，时间甚至可能长达数月。

　　现实情况是，几个月的过程中房价极有可能出现起落。这时候交易的任何一方一旦违约，或在履行合同方面制造障碍，实际上就可能增加整个交易的成本。

　　但是，深圳的交易流程就比较简单。首先，深圳存量房交易中买卖双方不需要核验购房资格及房源。买卖双方的购买意向一旦达成，马上就能够进入贷款环节。虽然深圳的主要过户也需要预约，但是从草根调研的数据看，基本都能预约到5个工作日内深圳第二天的递件申请，在申请后5个工作日即可完成缴税及过户工作。对于一个最为简单的交易（不涉及贷款及解抵押等），深圳一般10工作日可以完成交易。

　　从北京和深圳的案例也可以看出，一线城市住房交易的隐形成本差别比较大，这个也解释了为什么在新房供应相对充足的北京，新房相比同地段和同档次的二手房存在比较高的溢价，在深圳这种溢价并不明显。

　　一线楼市并不是杠杆上的牛市，看好一线资源价值

　　是基本面牛，并非杠杆牛，看好一线城市存量资源价值长周期看，我们持续看好一线城市的优质物业，一方面在于高收入人口持续向一线城市以及一线城市为核心的主要经济区聚集，需求较为旺盛。

　　另一方面严格的限购政策其实将一部分需求延后，为未来市场增长奠定基础。从本轮房价上涨也可以看出，涨幅居前的城市基本都位于珠三角、长三角和京津冀区域内，作为三个经济区内的核心城市，其物业长期价值毋庸置疑。

　　由于房价的持续上涨，3月末上海、深圳分别出台政策，上海限购政策由此前的非本市家庭个税/社保年限调整为累计缴纳2年调整为连续缴纳满5年，深圳限购政策由非本市家庭累计1年个税/社保提升为3年。政策出台后市场出现明显降温。

　　从历史上数次房地产短周期（2008年、2011年、2014年）经验看，在调控政策出台的同时，信贷政策也持续收紧，会带来房价比较明显的调整。

　　但是在本轮周期，沪深政策出台后，信贷持续宽松，在草根调研中，我们看到银行部门对住房交易加杠杆的热情持续，价格尚未出现明显的调整。就未来12个月的房价走势看，这里认为基本面排序应该是北京、上海、深圳。深圳房价存在调整压力，北京房价上涨有一定空间。