一线城市存量房市场交易成本比较

　　存量房市场掌握核心定价权，交易成本问题值得重视

　　在一线城市存量市场取得房价的定价权，主要有三个方面：1）存量市场的交易规模越来越大。2）随着一线城市地价越来越高，增量市场逐渐的奢侈品化，离普通购房者渐行渐远，对市场的影响力减弱。3）地产开发企业的资金状况明显好转，在一线城市更多的采取跟随的定价策略。我们认为受制于新房的潜在供应规模限制，一线城市住房市场上存量住房的交易比例还会持续增长。

　　所以，对一线楼市而言，研究的重点在存量房市场交易税费，不在新房。

　　新房交易中，主要的税费仅为契税。但是存量住房交易中买卖双方除了需要承担（实务中一般由买方全部承担）契税外，还要承担营业税和个人所得税。

　　目前京沪深三地契税、营业税的征收基本一致，但是个人所得税的征收差异较大，北京存量住房交易大部分涉及差额20%的个税，北京和深圳相比较低，最高为全额2%。

　　除此之外，各地房屋交易需要向房地产服务商缴纳中介费。

　　显性成本——北京住房交易显性成本偏高

　　住房交易的税费成本在三个一线城市有所差别。由于住房交易的情景本身千差万别，我们不可能模拟所有情景的税负负担。在这里，我们只模拟两个情景的负担。

　　第一，按照上表的税种计算，如果同样的交易在京沪深三地缴税价格一致的情况下，税费总额存在一定的差异。第二，由于交易流程中各个环节的信息交换规则不同，如果需要全额贷款，在京沪需要按照交易总价进行纳税，税额比较高，且北京有个人所得税20%差额的要求，税负最高达到17.3%，而深圳依然能够按照最低价格缴税，税负保持不变，仅为3.9%。

　　表：京沪深三地存量住房交易税收情况（买家家庭唯一住房，120平米，非普通住宅，卖家持有三年，实际价格600万，原值200万元，税务评估价格300万元，全款购买）

　　表：京沪深三地存量住房交易税收情况（买家家庭唯一住房，120平米，非普通住宅，卖家持有三年，实际价格600万，原值200万元，税务评估价格300万元，贷款七成420万购买）

　　而且，由于北京市场的房地产中介龙头市场占有率更高，因此我们认为北京的中介佣金费率也会更高一些。我们北京的住房交易显性成本最高，上海次之，而深圳最低。