东百集团发布16年半年报,上半年实现营业收入7.99亿元,同比下降3.76%,实现归母净利润0.10亿元,同比下降77.63%,略低于市场预期。

经营分析

投资收益下滑导致利润锐减,综合费用率保持稳定:公司两大主力门店均位于东街口商圈,受福州地铁施工及消费低迷影响,门店百货销售出现下滑。上半年,百货零售营业收入6.43亿元,同比下降10.62%。上半年,公司股票收益大幅减少,投资收益加公允价值变动收益合计同比减少3128万元,导致利润锐减。综合费用率仍保持稳定,较去年同期略有下降。上半年,公司综合费用率较去年同期下降1.07%至16.79%,销售费用率下降了1.95%至11.65%,管理费用率上升1.45%至5.37%,财务费用率下降0.58%至-0.24%。

转型物流地产,佛山项目推进良好:公司自15年底进军物流地产行业,运营开发高端物流仓储设施。公司物流地产的核心管理团队均来自国内领先的物流开发企业,通过合资成立产业基金模式,共同推进物流地产战略。今年以来,公司已先后取得了位于广东佛山占地面积为19.98万平米的仓储用地、肇庆市23.3万平米物流用地。我们测算佛山项目内部投资回报率8.2%,假设2年开发退出的杠杆后年化ROE回报率达55.5%。公司年内落地80万方以上物业用地面积(已全部到手确定),三年200万运营面积落地可期。

优质物流资产稀缺,资本化率下行利于物业重估值提升:近期,我们与物流地产开发商、租赁方、资金方等多方交流,目前市场上优质物流地产项目无论租赁市场还是收购市场都处于供不应求的状态,而且在利率下行的周期中,行业退出资本化率可能会进一步降低(目前在5-6%之间),将利好专业物流地产开发商和资产拥有者,公司此时介入物流地产行业将面临较好发展机遇。

定增正式重启,商业地产业务即将进入结算期:公司大股东高比例参与的三年期定增,由于承销券商兴业证券遭到处罚而导致推进晚于预期,8月24日公司公告收到证监会恢复审查通知书,定增项目将有望加速继续推进,有利于后续融资和物流地产项目推进。上半年,兰州、福州商业地产项目去化良好,两个项目均计划在下半年交房,届时商业地产业务将体现在利润表中,有望大幅增厚业绩。

盈利预测

我们维持公司16-18年EPS分别为0.18、0.22 、0.25元的预测,净利润增速分别为220.71%、23.97%、12.80%,对应PE分别为38.5X、31.0X、27.5X。

投资建议

公司百货经营稳定,能够为公司转型提供稳定的利润和现金流支持,且自有物业保守重估值26亿元,17年随着地铁影响消除、东百大厦B楼、兰州、福州新建购物中心陆续开业,主业有望出现大幅增长。公司物流地产项目推进较快,凭借独特的机制优势、PE开发模式,和行业一流的管理团队,有望在三年内达到200万平方以上运营及在建项目,成为物流地产行业的新黑马。我们继续看好主业盈利好转和物流地产业务推进,定增重启有望推动公司发展步伐,认为公司年内目标市值为90-100亿元,目标价8.3~9.2元(定增摊薄后),维持“买入”评级!