经济之声：如果当事人双方确定是要买卖学区房，在这个合同的一些补充条款当中是不是一定要特别注明，买这个房子就是要买学区房，签订合同的目的就是要学区房，是不是一定要有这样补充的条款？

胡钢：是的。确实，正如潘圆主任所特别提到的，现在的房屋已经成为广大居民最主要的资产之一，所以消费者如果要涉及购买房屋，务必慎重再慎重。慎重有很多表现方式和措施，比如，首先要选择当地房屋主管部门出台的相关房屋买卖示范性文本，一般可能叫房屋买卖合同示范文本。第二示范文本在实物中签以后，往往还要签一个补充协议或者在示范文本最后一段会涉及到双方的具体约定。在这个具体的约定或者是单独的补充协议中，务必将消费者的特殊需求，比如要求必须是学区房等直接写到合同里，如果你还要其他特殊目的，都要直接写到里面，不要简单听信房屋中介或者房主单方面的口头承诺。

梳理第二个案例，去年5月，王女士购买董女士位于北京市西城区宣武门西大街一处房屋，总价305万元。依据合同约定，董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，完成原有全部户口迁出手续，否则支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。结果房屋过户后，仍有董女士的继子户口未迁出，王女士就起诉到法院，结果法院判决董女士支付了部分违约金。

经济之声：在这个案例当中，法院判决被告应该承担违约的责任，但是依据王女士实际损失的情况，判决卖方董女士只支付了一部分的违约金，她确实是违约了，有人没钱走户口，但为什么只支付了一部分违约金呢？

胡钢：我个人觉得这和当年合同签订的内容有关系。如果合同只是约定，比如原来的房主，某一个人迁出就完了，如果这个人不迁出，需要支付多少钱的违约金。这个案件里面，那位签约的女士已经迁出了，但是买房人不知道，这个户口里可能还有这个房屋另外的成员，。所以她没有想到这个风险，而这是合同约定以外的。在这种情况下，没有合同约定，实际上 又是给买房人的一种现实风险。法院就基于公平原则，让卖方人承担了一部分违约金。所以买房人要对这种房屋共有的情况，以及这种户籍多户的房屋特别注意，因为他实际上存在着某些权属纠纷。在这种不清楚的情况下，恐怕要在合同约定时将很多东西考虑进去。

经济之声：据了解，这个案例还有一个特点，有一种说法，因为这个户口在房屋里其实不影响买房人迁入，所以买房人对于这个户口没有迁出的违约金的主张也不要有太过多的期望，这种分析有道理吗？

胡钢：有道理，因为严格来说，买这个房屋并不等于你一定要把你的户口迁到这个房屋，而且事实上，而且按照中央关于新型城镇化相关政策的要求，对于像北京、上海、深圳这样的超大城市，其户籍人口控制有明确的数量要求。所以，你成为这个房主并不等于你能把户口落进来，所以双方之间是有所区别。但法院为什么在这个案件里面这样判，因为考虑到实际案情，买房人确实存在一些现实的损失，而卖房人理应知道这个房子还有除了卖房人以外的其他人在这个房屋里的户口里，而她隐瞒没有告知，存在某种不诚信的行为。所以法院判决其支付一定的违约金以弥补消费者的损失，同时也是惩戒卖房人的不诚信行为。

经济之声：潘圆女士觉得这起案例当中有哪些事项要提示消费者，有哪些在二手房买卖的过程当中要特别注意的？

潘圆：其实还是要在合同的细化上想更周全，不要埋下隐患，否则在维权的过程中会付出很高的成本。

北京西城法院召开了一次通报会，会上总结了十大类的风险房。除了一般的买卖合同问题之外，还涉及到房屋产权的情况，抵押贷款，委托代理，居间活动等其他一些法律的问题，以及享受教育资源为目的的户籍的迁移，学区房等政策性等问题。

法官郭云燕就特别提示消费者，在选择房屋的时候一定要看一下这个房屋是不是有抵押，是不是抵债的，是不是共有的，有没有存在多人的户口，是不是央产房，符不符合上市的条件，买房涉及不涉及到代理，还有房屋存不存在出租的情况等等，就是对房屋进行实地的勘探也是非常必要的，了解房屋的实际状况，了解产权人的相关情况等。