虽然市场需求旺盛，但是早在2011年5月，北京市住建委、发改委等5部门即已对此表明态度，并联合印发了《关于加强部门联动 完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称“《通知》”)，《通知》要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。如果开发商私自打隔断并分出多个厅室将不得办理房产证。有业内人士也表示，原则上商业性质的办公楼规划审批时会设置一些条件，比如办公用途建筑严禁使用任何燃气用具，且严禁出现任何明火。

“此类物业相对游离于监管部门之外，所以在项目的规划和改建方面可能有较大的空间。而这也致使开发商对此类项目宁可冒风险也要追逐利益。开发商通行的做法就是改变物业的属性，在项目的建设过程中修改规划内容。而政府部门验收可能按照既有的程序执行，但营销部门在销售的时候可能是按照另一个口径进行，这都可能会使得销售过程中存在误导购房者的可能。”严跃进说。

资深财经法律专家、诚功(北京)律师事务所律师张桂梅认为，房地产开发商受利益驱使以“不限购”“返租”“精装修”等为卖点将商业用房改为住宅进行销售，购房人购买这样的“商改住”房屋用于居住往往难以实现目的。根据《房地产法》和《城乡规划法》等相关法律法规，商业用房与住宅在配套设施、土地使用年限、贷款与税收优惠、房屋产权、居住成本、办理落户等诸多方面存在很大不同。比如，法律对住宅项目的学校、商业、养老、幼儿园、居委会等相关配套服务设施有强制性要求，而对商业项目则无此强制性要求;住宅项目土地使用年限为70年，商业等非住宅项目的土地出让年限一般仅为40年或50年;非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款;商业用房买卖所涉及的税费也比住宅高很多;水、电、物业管理等收费标准一般也比住宅项目高，非住宅项目一般不能按户办理独立的房屋产权证，也不能办理户籍手续。由于商业用房与住宅存在以上种种不同，建议购房者在购买“商改住”房屋时，需事先明确商业用房与住宅的区别以及自己的购房意图，谨慎选择决定，以免利益受损或不能达到预期目的。

“启迪这种模式在行业内非常普遍，一般都是在和外地政府谈合作的时候会打着清华大学、启迪孵化或科技地产等名义搞房地产开发，因为纯商业租赁或孵化创业收益回报很慢，而当地政府也多睁只眼闭只眼。”北京创投孵化行业业内人士说。

就上述涉及的具体问题，《中国经营报》记者向启迪公司、中海公司、石景山区委宣传部发出采访请求，但截至记者发稿前尚未获得正式回复。