原标题：年关冲量 新盘开卖价远低于备案楼市隐性降价？

近期，关于楼市降价的消息时有传来。笔者走访调查深圳多个新盘后发现，深圳的楼市还未到可以称之为“已经降价”的时刻。但不少现象，暗暗指向楼市隐性降价。例如与以往买房赶一期不同的是，不少项目后期推出的产品与一期价格基本保持一致，又比如近期推出的不少新项目一改顶着备案价格卖的态度，实际售价与备案价格之间出现明显差距。

新品没降价，但与一期价格持平

龙华新区无疑是今年领涨房价的代表区域。笔者近期走访龙华新区多个项目却发现，虽然目前龙华新区刚需房仍属于供不应求的状况，但开发商的定价却讲求“稳字诀”。

在龙华某未开盘的地铁刚需项目，不少置业者猜测该项目开盘均价会过4万，有看房的市民猜测，“龙华的房价涨得这么厉害，我估计开盘价格可能会到5万。”项目销售人员则表示，“参考周边的价格看，可能在4.2万左右。”

而在龙华房价标杆项目之一的星河传奇，笔者发现，相比年初价格的大幅上涨，该项目均价已恢复稳定。4月份星河传奇推出的87-128平方米产品，均价约为3.7万/平方米；8月份该项目推出的80-105平方米产品，均价升至5万/平方米左右，涨幅约为35%；而在10月底星河推出的50-66平方米带精装公寓产品，均价约为4.5万/平方米，同时在售的89-106平方米刚需产品，均价约为5万/平方米。

与星河传奇类似的楼盘在福田、宝安、龙岗等区亦有出现。龙岗宇宏健康花城今年多次加推，均价从2月份的2.3万/平方米上涨至6月份的3.5万/平方米，但9月份加推均价保持在3.5万/平方米水平；福田宝能公馆9月开盘均价为8.5万/平方米，至10月加推均价仍为8.5万/平方米；光明新区新地中央8月推出28-107平方米公寓产品，均价为2.36万/平方米，至10月加推31-109平方米公寓产品，均价小幅下跌至2.30万/平方米。

深圳综合开发院宋丁认为，10月的楼市号称“银十”，相对上半年比较平稳，延续第三季度市场开始收紧，这已经是大势所趋，10月的成交量和平均价格都有所收紧，总体来说市场不好也不坏。虽然也有楼盘依然坚挺，但平均价格已经有所下浮。

新盘理性开卖，实际价远低于备案价

“双降”后的首个周末，深圳福田、罗湖、龙岗、宝安等区有近12个新盘开盘或加推，被称为今年最强推盘潮。据深圳中原研究中心数据显示，除了龙岗中心城万科天誉广场去化率为35%，其余11盘去化率都在6成以上，去化良好。

但笔者发现，多数开发商定价相对保守，多数项目实际均价低于备案价。如南山恒裕滨城二期在规土委的备案价在9-14万/平方米，开盘均价约为11万/平方米；福田宝能公馆备案价格在8.2-14.7万/平方米，开盘均价为8.5万/平方米；光明新区某楼盘的预售备案价为3.1-3.7万/平方米，开盘均价在2.4-2.6万/平方米；龙华新区某楼盘备案价在5.0-6.6万/平方米，开盘均价为4.8-6.3万/平方米之间。

有业内人士认为，经济下行、成交下滑以及年底走量等因素让开发商的推盘压力更大，楼市在加速调整中，开发商改变策略，加大力度走量。

但美联物业罗湖区及盐田区营业董事袁新有认为，目前市场表现依然比较理想，成交量虽然有所回落，但看房者有增无减。

美联物业全国研究中心数据显示，上周（10.26-11.1）一手住宅成交量1417套，环比上涨15.48%，较前期有所回升；成交均价为34226元/平方米，环比下跌5.22%。而据中指院百城价格指数，受高价楼盘入市影响，深圳10月新房住宅价格环比上涨3.49%，居全国重点城市之首。

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