近日有媒体报道称，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。据悉，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

现有的房地产相关税收主要的征税对象以企业为主，针对建设环节和交易环节征收，如果考虑土地出让金，每年政府收走的税费、政府性基金的规模超过5万亿。这些成本最终体现在房价上，最终多数由购房者承担。

流转环节的税收有其优点，征税成本低，虽然成本是由普通老百姓承担的，但他们税收苦痛感相对较弱。以房地产流转环节为主征税模式的劣势也很明显，层层累加的税收最终反映在房价上，极大地提高了潜在购房者的门槛，造成严重的代际不公。同时，这种模式也透支了房地产的征税潜力，等到没地可卖的时候，来自于房地产企业的税收甚至会降为零。

房产税和城镇土地使用税是现有税种中针对土地和房产的所有人征税的税收，主要是城镇里的国有土地及其房屋附着物。目前纳税义务人主要以企业所有人和经营性房屋（土地）所有人为主，公众最关注的个人持有的非营业性住宅免征这两项税。2014年国家更征收了3844亿，占税收总额不到4%。

而合并现行房产税和城镇土地使用税后的房地产税的纳税人，将涵盖所有的房产和土地的所有人，个人非营业性房地产是纳税的主力群体。那我们面临要缴纳多少税？

中国主要城市的人均居住面积约为30平米，按3口之家计算，每套房子约为90平米。在上海内环、北京五环内，这样的房子至少在三百万，按现行房产税和城镇土地使用税的税基和税率计算，税基为房产评估价的7折，1.2%的税率，合计一年需缴税2.52万，合每月2100元，接近上海城镇职工社会平均工资的4成。相比之下，对个人住宅而言，城镇土地使用税可以忽略。

现在看来，哪怕上述税收打5折，绝大多数家庭都是缴不起的。而据调查显示，中国家庭的自有住房拥有率高达89.68%，城市户口家庭的平均资产达247万元，房产是资产的主要形成，这意味着房产税适用的纳税人基数要远远超过工薪税适用的人群（2011年时为3000余万）。这也意味着房地产税向个人住宅延伸征收的时候，势必会有大量的免征、减免政策。

问题来了，减免政策是按家庭核算，还是按自然人核算？是按房产面积核定还是按房产总价核定？房产的计税总价又以何种标准核定，购买价格还是当前市场公允价值？所有这些分歧直指家庭的最大一宗财产的价值。

减免政策无论如何划定，背后都会有一大批强有力的得利和失利群体，如何既摆平失利群体的抗争，又保证征得足够多的税是房地产税主要要解决的问题。

影响更深远是区域之间的公共服务和基础设施的差异。如果真如设想，房地产税从建设、交易环节转为持有环节征收，那么发达城市的房地产价值总量要远远超过不发达地区，这些地区的公共服务好、政府治理水平高，纳税意识也要好于不发达地区，发达地区相比不发达地区的税收优势过于明显。如果税收收入与公共服务、基础设施好形成互动，但不发达地区显然会掉入低水平均衡，底特律就是典型的例子。显然，这需要中央财政从一般转移支付上给予矫正，避免这种情况的出现。

□聂日明（上海金融与法律研究院研究员）