2015年,城区豪宅市场火了,别墅市场亦风头正劲。 回望过去两年,北京限购、限价、限贷政策的层层枷锁之下,北京高端豪宅几乎被整个房地产市场所冷落。或许正是几年来压抑的高端改善需求,在2015年政策由紧及松、由限到放的过程中开始全面释放。 据亚豪机构统计,6月首周北京别墅市场共有33个项目入市。北京八大别墅区各类别墅产品磨刀霍霍,欲在豪宅元年抢占先机。 市场供需两旺,千万级别墅受关注 高端住宅的价格,由原来的限制审批到现在的完全放开,北京豪宅价格从未如此任性的上涨。从10万+到20万+,没有最高,只有更高。 5月份的别墅市场可谓风风火火,中低端低总价别墅在整体成交中往往占主导,但进入六月份,出现了新的苗头,别墅市场的成交价格趋于高端化。 据亚豪机构统计数据显示,6月首周北京别墅市场33个入市项目,成交均价为39513元/平方米,环比大涨33%。33个项目共实现成交79套,成交面积2.69万平方米,环比之前一周分别下滑30%、9%。 亚豪机构市场总监郭毅认为,6月首周别墅成交结构发生显著变化,高端别墅集中成交,这也是造成成交量下滑的主要原因。从成交面积变化来看,500-800平方米以及800平方米以上的中大户型成交占比分别上升两个百分点与6个百 分点;从成交均价来看,6月首周单价60000元/平方米以上的别墅成交占比上升8个百分点,这也是上周整体别墅市场成交均价大涨的主要原因,市场资金的充裕使得别墅市场的回暖逐渐由中低端开始向中高端蔓延。 综合相关数据来看,别墅产品的高端化趋势下,1000万元-1500万元总价的别墅产品近期市场表现出色,越来越受关注。 一位豪宅开发商透露,受制于购买资格的限制,很多改善型置业者不得不卖多买一,从而在别墅总价的接受度上多出一些空间,因此,1000万元-1500万元总价的别墅走俏也在情理之中。“卖掉城区的房子,再买别墅。是今年别墅市场的一大特色。” 2015年,1000万元以上别墅供应量也开始加大,仅目前在售的,就包括北京院子、龙湖双珑原著、鲁能七号院等,即将入市的则有北京壹号院、华润西山墅等项目。中原地产首席分析师张大伟分析认为,政策对高端有利,未来北京限购虽然会延续,但对于改善需求来说,二手房的升温包括未来对工作居住证等政策的调整,对于北京高端市场来说,政策利好会越来越增加。 八大别墅区火并,西山墅锋芒毕露
尽管政策趋势向好,但今年北京别墅供应的集中放量所带来的阶段性竞争不可避免。 北京在东、南、西、北方向共有八大别墅区,分别为中央别墅区、潮白河别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区、西山别墅区、昌平八达岭别墅区、奥北别墅区。 今年,包括西山别墅区、中央别墅区、亦庄别墅区以及昌平别墅区是北京别墅市场最为活跃的区域。而最大的竞争也来自于这几个区域。总价上千万的别墅产品有数十个。 八大别墅区依托各自的资源各具特色,但在产品力上不同的项目则表现的良莠不齐, “一些远郊的别墅区,十几年了,到现在周边也没有像样的配套,包括商业、教育、医疗。”一位政策研究机构的相关负责人如是说。 从区域环境、配套成熟度、物业增值潜力等方面综合评估,东部的中央别墅区和西部的西山别墅区已经迈入八大别墅区的第一梯队。中央别墅区和西山别墅区都是传统的“老牌别墅区”,中央别墅附近的孙河区域,最近因为中粮地王项目入市,价格被逼上20万+的行列而再次被引起关注。 西山别墅区,素有“皇家板块”美誉,内含三山五园,上风上水的气候,不可再造的自然景观、皇家园林的历史、特别的规划限制为西山住宅打上了“贵族”标签,生态涵养区与高端别墅区的标签已深入人心,西五环、城铁6号线、9号线的开通,将西山别墅区与中关村、亚运村、CBD的距离进一步拉近。这样的优势地块,当然不乏优质的别墅项目,像颐和原著、西山美墅馆等都堪称经典,但是目前这些项目均已售罄,新项目屈指可数。
而作为今年西山别墅区入市的代表项目,华润·西山墅的法兰西墅组团再掀北京别墅市场“西山热”。尤其在近年新兴别墅区抢尽市场风头时,西山墅独特半山产品的出现似乎提醒购房者,西山别墅区域作为北京最传统别墅区,仍然有着无可取代的地利人文价值,以西山墅为代表的西山别墅复兴之潮也必应势而起。 西山墅南北高差60 米,法兰西墅组团恰好落座于半山最高点,由于阳面坡地采光的独特设计,带来超大的 9.1米面宽。绝佳的山地园林景观、双花园空中景观、扁平开阔户型设计等人居设计惊艳市场,而其中286-420㎡的纯正法兰西墅产品,更是2015年该项目首推的顶尖力作。
另外,该项目还拥有成熟的生活配套,plus365华润自持邻里中心,集时尚购物、影院、餐饮、娱乐、健身、教育于一体。2014年9月正式开业,现已成为区域内最大型商业综合体。同时,该项目优享北京实验二小学永定分校教育资源,并依托国内最大医疗服务平台华润医疗,专享就医绿色通道。 除在商业及教育等配套方面具有独特优势之外,便利的交通成就了其“第一居所”之梦。 三大城市主干道(阜石路、莲石路、长安街西延线),20分钟抵达金融街、中关村;全国第一条低速磁悬浮地铁S1号线,与地铁1号线、6号线无缝贯通。 与西山别墅区的颐和原著等经典项目相比,西山墅纯粹半山资源更让华润倍感自豪,华润深耕西山数年,倾力营造的半山巅峰之作和北京纯正“半山生活圈”日益成型。从历史的角度衡量,800年来,西山一直是皇家园林首选福地。可以说,在北京,西山始终是唯一。而在西山,西山墅亦是唯一。
