深圳楼市加速回暖

本报记者 陈小瑛 深圳报道

在政策叠加效应下，深圳楼市开始加速回暖。不仅二手房业主频繁返价，部分区域房源报价上涨幅度超20%，在新房市场，开发商也借机大幅提价。

“深圳供需矛盾突出，一方面，深圳土地供给严重不足，去年才卖了一块住宅用地，旧改速度也有所放缓；另一方面，接二连三的新政出台，刺激了刚需和改善型需求积极入市。”深圳市规土委一位人士告诉记者，深圳新房库存4月份已降至不足9个月，在四个一线城市中最低，这加剧了市场供不应求的预期。

量价齐升

深圳楼市今年春节后一直持续量价齐升的势头，需求快速释放。

4月25日，宝安区“勤诚达22世纪”项目二期推出117套房源，2小时即告售罄。该楼盘新推二期房源价格在4.1万-4.6万/平方米，而今年初开盘的一期均价为3.3万/平方米，仅仅四个月，价格即上涨20%-30%。

4月26日，位于龙华片区的“港铁天颂”推出641套房源，均价为3.6万/平方米，吸引近3000位购房者到场，当天去化率高达98%。同样位于龙华片区的“星河传奇”去年12月首期开盘价为3.2万/平方米，今年4月加推的房源均价已涨至3.7万/平方米。

据中原地产统计，近期深圳已成交备案的楼盘中，有11个项目价格出现明显上涨，其中龙岗区的百合盛世项目以23.33%的涨幅居首。

与此同时，深圳二手房市场也在强劲回暖。深圳坂田四季花城业主胡女士告诉记者，房价涨幅超出其预期。“准备卖一套69平方米顶层阁楼，4月第二周市场价260万元左右，但一个星期后，中介打来电话问280万元卖不卖，但我想等到300万元再卖。”

中原地产四季花城店经纪人李斌告诉记者，“3·30”新政后，该小区房价普涨20%以上，而且很少有房源放出，业主惜售心态明显。

据记者了解，近期二手房上涨最快的是学区房，很多房源今年上涨幅度甚至超过30%。

中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，深圳房价各片区上涨幅度有差异，涨幅较大的主要是辐射前海自贸区范围，以及规划利好的片区，比如龙华，而罗湖、盐田等老片区则涨幅不大。

供需矛盾凸显

实际上，在3·30新政后，一线城市成交量均有明显回升，近期北京也出现日光盘，如4月第三周开盘的中粮万科长阳半岛和北京怡园项目，但深圳房价涨幅居四个一线城市之首。

深圳规土委有关人士告诉记者，深圳此轮房价上涨源于去年9·30新政后，降首付、月供、利率、税费等政策刺激了深圳的住房需求，而今年3月份以后房价上涨，主要是深圳库存下降，加之深圳新增住房用地少，购房者对供求关系存在紧张预期。

据深圳规土委数据，截至4月28日，深圳全市一手房可售面积为367.9万平方米，可售套数为34202套；若按近8周深圳全市新房周平均1033套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为33周。

“市场本质上还是由供求关系决定，政府推地太少，旧改开发节奏缓慢，后续供应量跟不上，我们预期至少持续到明年春节，整体量价都会提升。”中骏地产深圳营销总监谢永超表示。

2014年全年，深圳仅出让了一宗住宅用地，位于龙华白石龙片区，楼面地价达到2.6万/平方米，直接推升了该片区房价预期。而旧改需90%以上业主同意才能拆迁，开发周期拉长至七八年。

谢永超认为，政府应加快住宅用地供应。佳兆业事件后，旧改开发速度更受影响，供应量未来可能断流。

中原地产预测，2015年深圳有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，其中，55个为旧改项目，占比58%。但部分旧改项目受佳兆业事件冲击，入市步伐放缓。

“主要还是供需矛盾，此外深圳限购条件比较宽松，而住房自有率只有30%，潜在需求较大。”肖小平说。