探索前行中的房企正在淡定接受销售下滑的现实，即使面对接踵而至的利好，调降目标、拓新转型仍是新常态下的关键词。

经历了持续两年震荡后，2015年的房地产市场对“变动”一词早已耳熟能详，销售额下降，降低销售目标如今已成常态。

日前，克尔瑞发布了2015年第一季度中国典型房企销售业绩前100名。其中，万科、恒大、绿地位居前三，但对比之前，第一季度国内前20大房企中，七成房企销售业绩同比下滑，平均销售额同比下降15.37%，仅6家实现业绩同比增长。

事实上，今年国内房企普遍淡化销售目标，以质量增长取代规模增长。在21家已公布今年销售目标的大型和中型房企中，绝大部分房企今年的增长率在20%以下，约四分之三的企业今年目标增长率同比下滑。

房企似乎都淡定接受了一季度销售额同比降低这样的事实。

供应减少引发销售下滑

受资本偏好制约的房企向来追求正增长，但此次为何会出现如此集中式的下滑？

美桥资产管理有限公司董事总经理张景瑞在接受《东地产财经周刊》时表示：“一季度房企销售额普遍下降，究其原因，这一方面是去年房地产市场走落的延续，小的地产商生存状况依旧艰难，从宏观上来讲，即便是大的房地产企业也受到了市场低迷的压力。两会后虽然各项政策出现利好，但是真正对房地产市场起到影响也要到二季度才能显现。此外，上市房企的报表其实是蕴藏很多玄机的，一般来讲，每年年底企业会保留一部分份额存至下年年初计入，但是因为2014年房地产市场形势不太好，企业在去年年底为了冲业绩纷纷拼尽全力美化自己的财务报表，以至于年初份额相比较往年而下降。对于上市房企来讲，它们最看重的是企业的年报以及半年报，它们对公司股价的影响是比较大的，而一季度的报表对股价影响很有限，尤其在现在股市处于牛市的状况下，一季度的报表并不能对企业造成什么影响。”

市场的惯性以及报表的玄机只是影响销售额的一部分，但造成此次销售额下降的最直接原因则和供给有关。

易居（中国）控股有限公司克尔瑞信息集团上海区域首席分析师叶茂告诉《东地产》，今年一季度房企销售额普遍下降主要原因在于供应量的减少，去年第四季度因为市场的回暖，成交量大幅上涨，2014年第四季度上海一手商品住宅成交量环比大幅上升58%，至352万平方米，为去年最高的季度成交量。然而一般情况下，客户量经历了一波高涨之后，很难以很快的速度进入到另一波高涨浪潮。

叶茂说：“第一季度销售额下降还有2月份春节的关系，春节前后，房屋交易量很少，对一季度销售报表也有影响。”

2015春节期间，房产成交量仅为0.12万平方米，而其2014年春节期间的成交量高达0.96万平方米，同比下降近90%，成交量也处于历史低位。

“但是近期，国家又出台了一系列关于银行利率以及首付放松的政策，二、三季度的楼市会好很多，房地产企业的领导人也并未对一季度销售额下降有什么抱怨情绪，相反，部分企业制定了更大的目标冲刺二、三季度。”叶茂表示。

业内普遍认为，接下来的二、三季度才是决定胜负的关键。政策的利好需要市场去消化，房企在第一季度已经卯足了力气磨刀霍霍迎战二、三季度。

房价不会上涨

虽然一季度房企表现不尽如人意，但并不影响房企继续开拓创新。

面对房企更加激烈的市场竞争，张景瑞表示：“在我看来，房企要生存并不能盲目参与竞争浪潮，要找到适合其发展的道路以及策略，如今行业洗牌的速度不断加快，行业集中度进一步提升，企业更需谨慎，事实上，很多企业比如绿地、碧桂园等已经把目光投向了海外，产业地产例如养老地产、物流地产等都已经在发展，轻资产模式受到更多房企比如万科的青睐，房企转型愈演愈烈，在这种情况下，房企的销售数据可能会有所回落，比如SOHO就主动将自己的销售目标下调，这是正常现象，也是合理现象。”

早在2012年，SOHO中国就决定在3年之后将盈利模式转向租金收入为主，并且将之前定下的230亿销售目标下调一半。

在动荡的市场状况下，房企仍在摸索前行，销售业绩并非代表一切，企业健康发展才是重中之重。事实上，除转型之外，房屋本身的供应结构也开始悄然变动。

叶茂告诉《东地产》：“在行业内，开发商普遍认为，房企刚性需求楼盘虽然需求大，但是利润却很低甚至无利润，改善型住房的销量才是致胜的法宝，在接下来的市场中，开发商会在房屋供应结构上发生变化，增加对改善型住房的投入。但是刚需楼盘的去化还是开发商要考虑的问题，许多开发商表示，虽然有政策利好，但不会提升刚需住房的价格。

在经历了各种市场的折磨后，房企在各项政策利好下也不敢轻易提升价格。说到底，市场这只看不见的手已经不容许房企任意“挑衅”它的权威。

小阳春不敢任性

很多人认为，房产市场将要迎来新一轮的“小阳春”，但是春天来了，房企真的就可以尽情享受“春风拂面”了吗？

叶茂认为：“从全国来讲，房地产市场仍然不容乐观，二三线城市楼盘供应量过大，尽管有政策刺激，但影响实在有限，只能是短期影响。然而就北上广深这些一线城市尤其是上海来讲，二季度，购房者的信心会不断增加，加上很多开发商理性看待市场，不涨价，仍然以去库存为主，所以成交量将会有大幅上涨，今年三季度，仍旧会有相关的利好政策出台，所以接下来的二、三季度才会是交易高峰。”

政策虽然利好，短期交易量有可能上涨，但与此同时，洗牌也仍在继续，房企依旧“亚历山大”。

张景瑞表示：“房地产市场已经不可能回到“黄金时代”，房地产企业将继续对金融以及互联网两大行业进行深入挖掘，人口红利到期以及城镇化的发展也必然促使房地产企业的转型，转型之路还在探索过程中，2015年是转型高峰期，大概到2018年，房地产企业将陆续寻找到适合自己的出路。”