探索前行中的房企正在淡定接受销售下滑的现实,即使面对接踵而至的利好,调降目标、拓新转型仍是新常态下的关键词。
经历了持续两年震荡后,2015年的房地产市场对“变动”一词早已耳熟能详,销售额下降,降低销售目标如今已成常态。
日前,克尔瑞发布了2015年第一季度中国典型房企销售业绩前100名。其中,万科、恒大、绿地位居前三,但对比之前,第一季度国内前20大房企中,七成房企销售业绩同比下滑,平均销售额同比下降15.37%,仅6家实现业绩同比增长。
事实上,今年国内房企普遍淡化销售目标,以质量增长取代规模增长。在21家已公布今年销售目标的大型和中型房企中,绝大部分房企今年的增长率在20%以下,约四分之三的企业今年目标增长率同比下滑。
房企似乎都淡定接受了一季度销售额同比降低这样的事实。
供应减少引发销售下滑
受资本偏好制约的房企向来追求正增长,但此次为何会出现如此集中式的下滑?
美桥资产管理有限公司董事总经理张景瑞在接受《东地产财经周刊》时表示:“一季度房企销售额普遍下降,究其原因,这一方面是去年房地产市场走落的延续,小的地产商生存状况依旧艰难,从宏观上来讲,即便是大的房地产企业也受到了市场低迷的压力。两会后虽然各项政策出现利好,但是真正对房地产市场起到影响也要到二季度才能显现。此外,上市房企的报表其实是蕴藏很多玄机的,一般来讲,每年年底企业会保留一部分份额存至下年年初计入,但是因为2014年房地产市场形势不太好,企业在去年年底为了冲业绩纷纷拼尽全力美化自己的财务报表,以至于年初份额相比较往年而下降。对于上市房企来讲,它们最看重的是企业的年报以及半年报,它们对公司股价的影响是比较大的,而一季度的报表对股价影响很有限,尤其在现在股市处于牛市的状况下,一季度的报表并不能对企业造成什么影响。”
市场的惯性以及报表的玄机只是影响销售额的一部分,但造成此次销售额下降的最直接原因则和供给有关。
易居(中国)控股有限公司克尔瑞信息集团上海区域首席分析师叶茂告诉《东地产》,今年一季度房企销售额普遍下降主要原因在于供应量的减少,去年第四季度因为市场的回暖,成交量大幅上涨,2014年第四季度上海一手商品住宅成交量环比大幅上升58%,至352万平方米,为去年最高的季度成交量。然而一般情况下,客户量经历了一波高涨之后,很难以很快的速度进入到另一波高涨浪潮。
叶茂说:“第一季度销售额下降还有2月份春节的关系,春节前后,房屋交易量很少,对一季度销售报表也有影响。”
2015春节期间,房产成交量仅为0.12万平方米,而其2014年春节期间的成交量高达0.96万平方米,同比下降近90%,成交量也处于历史低位。
“但是近期,国家又出台了一系列关于银行利率以及首付放松的政策,二、三季度的楼市会好很多,房地产企业的领导人也并未对一季度销售额下降有什么抱怨情绪,相反,部分企业制定了更大的目标冲刺二、三季度。”叶茂表示。
业内普遍认为,接下来的二、三季度才是决定胜负的关键。政策的利好需要市场去消化,房企在第一季度已经卯足了力气磨刀霍霍迎战二、三季度。
房价不会上涨
虽然一季度房企表现不尽如人意,但并不影响房企继续开拓创新。
面对房企更加激烈的市场竞争,张景瑞表示:“在我看来,房企要生存并不能盲目参与竞争浪潮,要找到适合其发展的道路以及策略,如今行业洗牌的速度不断加快,行业集中度进一步提升,企业更需谨慎,事实上,很多企业比如绿地、碧桂园等已经把目光投向了海外,产业地产例如养老地产、物流地产等都已经在发展,轻资产模式受到更多房企比如万科的青睐,房企转型愈演愈烈,在这种情况下,房企的销售数据可能会有所回落,比如SOHO就主动将自己的销售目标下调,这是正常现象,也是合理现象。”
早在2012年,SOHO中国就决定在3年之后将盈利模式转向租金收入为主,并且将之前定下的230亿销售目标下调一半。
在动荡的市场状况下,房企仍在摸索前行,销售业绩并非代表一切,企业健康发展才是重中之重。事实上,除转型之外,房屋本身的供应结构也开始悄然变动。
叶茂告诉《东地产》:“在行业内,开发商普遍认为,房企刚性需求楼盘虽然需求大,但是利润却很低甚至无利润,改善型住房的销量才是致胜的法宝,在接下来的市场中,开发商会在房屋供应结构上发生变化,增加对改善型住房的投入。但是刚需楼盘的去化还是开发商要考虑的问题,许多开发商表示,虽然有政策利好,但不会提升刚需住房的价格。
在经历了各种市场的折磨后,房企在各项政策利好下也不敢轻易提升价格。说到底,市场这只看不见的手已经不容许房企任意“挑衅”它的权威。
小阳春不敢任性
很多人认为,房产市场将要迎来新一轮的“小阳春”,但是春天来了,房企真的就可以尽情享受“春风拂面”了吗?
叶茂认为:“从全国来讲,房地产市场仍然不容乐观,二三线城市楼盘供应量过大,尽管有政策刺激,但影响实在有限,只能是短期影响。然而就北上广深这些一线城市尤其是上海来讲,二季度,购房者的信心会不断增加,加上很多开发商理性看待市场,不涨价,仍然以去库存为主,所以成交量将会有大幅上涨,今年三季度,仍旧会有相关的利好政策出台,所以接下来的二、三季度才会是交易高峰。”
政策虽然利好,短期交易量有可能上涨,但与此同时,洗牌也仍在继续,房企依旧“亚历山大”。
张景瑞表示:“房地产市场已经不可能回到“黄金时代”,房地产企业将继续对金融以及互联网两大行业进行深入挖掘,人口红利到期以及城镇化的发展也必然促使房地产企业的转型,转型之路还在探索过程中,2015年是转型高峰期,大概到2018年,房地产企业将陆续寻找到适合自己的出路。”