人口的吸引力指数持续处于高位，为这些城市未来租金的上涨，埋下了伏笔。上海市统计局的统计数据显示，截至2015年上海的常住人口是2415.27万人，而住宅面积总共才6.3亿平米，人均分得得居住用房建筑面积才26平米，而当时全国平均水平是33平米。上海和全国标准相比，有很大的缺口。而在人口吸引力持续提升后，住房供应的缺口还有可能进一步放大。

有人说，既然上海和北京决定控制人口，这两个城市未来的人口吸引力还能继续保持吗？

其实，这个问题应该反过来问：两个城市限制人口流入的意愿究竟有多强。从去年开始，上海和北京都大规模地出让大量70年只租不售的住宅用地，上海规划在整个“十三五”期间，要让只租不售的纯租赁住宅供应达到55万套；北京则通过盘活集体用地用于租赁，以及推出只租不售的商品房，让供应增加到80万套以上。

另外两个城市都准许，将原来的商业办公用房，作为居住用房对外出租。按照链家之前的数据，目前北京和上海租赁房屋的人群，只占整个常住人口的35%。

如果没有新流入的人口，大量的租赁住房进入市场，势必会造成住房的大面积空置。

那么，为什么上海和北京还要大量建造纯租赁住宅，并把大量的商业用房，以及农业集体用地上的房子作为长租公寓出租呢？

背后的可能原因是人口红线的设立，仅仅是为了应对当时普遍存在的房价会持续上涨预期，以及为了确保城市的运营秩序，所做的暂时性安排。

在大量租赁住房入市，房地产市场供需矛盾缓解，城市的交通拥堵、公共资源不足等问题得到解决之后，上述人口红线可能会取消。

因为我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，经济发展需要质量变革、效率变革、动力变革。相比于中小城市，大城市、特大城市、超大城市由于资源、人口更为集中，经济质量、效率也更高，更有利于中国经济的上述模式变革。

实际上，巴黎、东京、伦敦等城市的发展，早已说明了国家从中等收入到中高收入，到高收入国家之后，对大城市会变得越来越依赖，而不是相反。

在这样的背景下，人口从超大城市、特大城市、大城市流向中小城市乃至小城镇的逆城市化不会出现。反而是更多的人口会从原来居住地，流向三大城市群所构成的都市圈，并因此产生新一轮的人口流动潮。

基于上述分析，教授对未来有几个判断

北京、上海、深圳等城市会出现一半以上的租房人口，由于昆山、太仓、嘉兴等地提出的高铁公交化以及城际轨道交通的大规模建设，大城市周边的卫星城的租赁市场也会逐渐兴起。

··由于一半人没有自己的住房，周边的卫星城会出现大量为了获得资产而买房的人，最终会拉高周边房价。

租房人口的增加，以及租金的上涨，会大大降低房价泡沫破裂的风险。逐步合理化的租金/房价比，会让目前的房价得到很好的支撑。

房屋长期租赁合同，会成为被限购的买房人的投资新宠。他们可能会一次性租下多套房然后转租，从中赚取租金差价回报。

只租不售的宅地会成为未来的香饽饽。尤其是目前已经大量购入这类住宅，开发并持有大量长租公寓的开发商，在未来会成为股市中业绩最稳定的优质蓝筹。

一线城市的租客需要尽可能地和房东签长期租赁协议，并把房租的涨幅控制在较低水平，这样才能保证自己未来的生活成本会是较低水平的。