凤凰网财经：小产权房通过交税来改革?

孟晓苏：小产权不用这种办法解决解决不了。有人认为小产权交土地出让金就可以合法了，交土地出让金难度大不大?实际上，没人愿意交，因为一次性交得比较多，即使收上来，政府该拿走土地出让金吗?农民说这钱是我的，农民早认为卖出去了，现在增加土地出让金，不是让农民找政府制造摩擦吗。

房产税不需要再去搞试点了

凤凰财经：从您的分析来看，征收房地产税有很大必要性，也有很多益处。那么，您对重庆和上海房地产税试点效果，如何评价?

孟晓苏：重庆和上海没有普遍纳税的概念，对全国来说示范意义不大，房产税不需要再去搞试点了，需要国家统一立法，地方分头制定税则，而且这个税则应该是地方政府根据各地的情况来定，定低了，整个城市管理费不足，定高了，老百姓不愿意，就像物业费，要多了老百姓不愿意，要少了保安没了，所以税法一定要有，然后各个地方制定细则。美国各州房产税的规定不一样，可以学习这样的经验。

凤凰财经：比如一个地区可能不是很发达，房子也不是很贵，征收实际带来的地方政府收入其实也不会太多。

孟晓苏：地价低、房价低的地方税需求也少，像北京上海地价高、房价高，将来转化成税收的时候相对也高一些。比如现在北京，别的税收也不少，对土地收入依赖相对来说没那么大，真要推动起来，各地通过正常渠道研究征收。从不征税到征税是一个过程，但是我们制度形成本身滞后了，需要补齐短板。

为什么现在反对房地产税的声音那么大?因为形成了一个既得利益，几乎所有有房的人，面对政府不征税，政府帮你从农民那儿征地，开发商再高价卖给城里年轻人的时候，这个利益集团太大了。

房地产税征收应该“老人老办法，新人新办法”

凤凰财经：财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确了按照房屋评估值征收思路，您怎么看?

孟晓苏：我原来的意见是按照购置原值征收，我们住房不都是商品房，有房改房、拆迁安置房，按购置原值基本上把原来的拉平了，但是现在看财政部的意见是要按照评估征收。评估会不会让老百姓不好接受?比如有些房子现在值上千万了，按几千万来征有道理，但是按房改房征也有道理。1987年，国务院出台了一个《房地产税法暂行条例》，不过这个针对商业住宅，大概减掉一个20%左右的百分比，再加上土地出让金征收思路。如果房子子女继承了，只要一发生变动，一卖卖两千万，也按购置税征收，只照顾现在“老人”的一代，这样也是一个过渡的方式，这种方式我不好坚持，因为越晚推行，房价增值越高，差异越大，新房可以，老房不好办。中国有话叫老人老办法，新人新办法。至少购置原值对一些非常特殊的房改户、拆迁户是适合的，比如说北京的一个老人，房子现在值一千万，如果按照2%的税率，一年交二十万，一年退休金每月三千块钱，一年四万块钱，肯定是交不上的。

税务局有人主张评估，有的需要评估，比如小产权房，新房就是购置原值了，能够证明购置原值的就按购置原值征，照顾一代人。适当的照顾老百姓的既得利益还是必要的，包括老干部、老职工他们本身收入不高，房子是比工资收入更大的利益财产，适当的照顾利用购置原值来进行征税是合理的，这是改革开放成功的经验。这公平不公平呢?可以说不公平，因为住这么好的房子，现在都上千万了，还按原来的价格交税不公平。也可以说公平，因为他交不起。尊重历史和中国的房屋形成不同的情况来考虑征税，不必强求一律都搞评估。

　租售合理比例各城市不一要培育租赁主体

凤凰财经：另外，关于房地产，目前对房地产长效机制的关注度也很高，目前建立购租并举是主要方向，您认为这个方向能让房地产走上健康发展轨道吗?

孟晓苏：非常符合。1998年房改方案就主张两种模式，一种企业开发商，一种政府提供廉租房。后来在租的问题上，长期受到一些模糊认识的干扰出现了只售不租，再加上开发企业急于盈利，没有资金买下房子，政府没有足够的政策措施形成租赁业主主体。租赁主体不光有租户，更重要培育业主，通过供给侧的力量呈现。正因为供给侧出了问题，所以房屋租赁比例很少。当然现在提倡供给侧改革不仅多措并举，还要壮大租赁房供给侧的结构。在国外普遍由社会、居民和社会资金提供的租赁房，且占主导，政府主要还是提供保障房保障低收入群体。所以，要培育租赁主体。

凤凰财经：您认为租售比例多少合适?

孟晓苏：国外有的国家基本上有一些住房拥有力的只有60%，从现在中国城市居民拥有住房的情况看，我觉得不可能有这么多的人把第一套房就作为租赁房，很多可能在有房状态下，还要租房。比如通州有一套，在市中心租一套，在北京租房的人，不一定在家乡没房。

现在租赁房也得恶补一段时间，大规模供应租赁房把原来不足的补上，这段时间的比例不是作为未来长期的比例依据。这个比例有多大?我觉得专家们讨论百分比都不科学，各个城市有不同的情况。比如北京本来租房比例就不少，只要明确了原则，并且用一定的政策扶持租赁就能够让租赁市场比过去有更好的发展。