2015年11月，习近平总书记在主持召开中央财经领导小组会议上明确强调，要化解房地产库存、促进房地产持续健康发展，由此拉开了房地产去库存序幕。2016年多地把房地产“去库存”作为推进“供给侧结构性改革”的重要举措，2017年实行因城施策，强调对热点城市调控与房地产去库存并重。自2017年3月北京、杭州等城市不断加码调控政策以来，热点城市房地产逐步降温，市场预期正悄然发生改变。在此背景下房地产去库存任务更加艰难、亟待推进，而三四线城市为房地产去库存的重点和关键所在。

我国房地产市场呈分化态势

在“330新政”、金融及税收等政策刺激下，我国房地产市场稳步推进、房地产去库存取得切实成效。截至2017年4月，我国房地产待售面积67469万平方米、同比下降7.18%、较2016年末下降2.98%，其中住宅待售面积为37782万平方米、同比下降16.21%、较2016年末下降6.15%。但是房地产市场存在明显分化态势，总体而言一二线城市房地产去库存进程较快、一些热点城市房地产价格甚至出现相当幅度上涨（但自2017年3月调控以来上涨势头得到控制）；而三四线城市房地产价格相对稳定、库存数据不容乐观。例如2016年上海、深圳、南京等5个城市房价全年涨幅超过4 0%，其中深圳超过50%；东北地区的二三线城市价格同比涨幅一般在3%以内，甚至有负增长的城市。2016年9月《中国50城住宅库存报告》也反映出去库存周期明显分化的现象：深圳、重庆、杭州等16个城市去库存周期较短，属于供不应求；三四线城市去库存周期普遍较长。东北三省有9个城市在样本内，其中有6个城市库存严重过剩：哈尔滨、大连是有区域影响力的二线城市，去库存周期为2.6年、2.9年；三四线城市去库存周期则更长，丹东为3.8年、鞍山4.2年、抚顺5.4年、牡丹江6.7年。三四线城市是我国房地产去库存的重点，东北区域房地产去库存任务也尤为艰巨。

东北区域房地产去库存难的主要原因分析

东北地区二线城市对周边城市产生“虹吸效应”，进一步弱化了其他城市资源与要素的聚集能力。需求不足与供给充沛相叠加是形成高库存和去产能难的根本原因。

经济发展相对落后，库存消化能力不足。多年来，东北一直是我国经济欠发达地区，在经济步入新常态和淘汰钢铁、煤炭等落后产能背景下，很多传统产业亟待转型升级、而新兴产业正在形成和发展当中，东北已成为经济增长表现最弱的一个板块。也正因为经济发展水平不高、产业支撑力不强，东北地区人口长期处于净流出状态，大大削弱了房地产库存自我消化能力。2016年我国人口自然增长率为5.86‰，吉林省仅为0.34‰，而辽宁省为-0.42‰、-0.6‰。黑龙江省社科院2014年发布的《黑龙江省人口迁移与人口流动研究报告》指出2000年至2011年年间黑龙江省户籍净迁出人口达322.5万，且流失的人口中很多是高层、管理层或者生产线骨干力量。另外，按2016年商品房成交均价、城镇居民年人均可支配收入计算，在辽宁、吉林和黑龙江省可购得商品房面积分别为5.41平方米、4.95平方米和4.86平方米。房价超过一些刚需承受能力、使需求不能转化为消费能力，影响去库存效果。