上半年一部分刚性需求和改善型需求的释放，经济增速下滑带来人们预期的改变，下半年随着中央对于资产性泡沫的担忧，热点地区的政策会进一步收紧，房地产市场温度回落是大概率事件。受到去年基数较低的影响，加上中央去库存基调不会改变，下半年房地产市场回调的深度有限，但去库存压力会比上半年加大。从区域上看三四线城市整体压力仍然会大于一二线城市，而很多三四线城市的房地产整体去库存压力仍然较为严重。从结构上看，商业营用房的去库存压力继续大于住宅，尤其是商业营用房面积占比较大的一线城市和一些热点二线城市去库存压力会继续加大。

5.房地产企业强者恒强，行业集中度会继续提高

今年以来，以中海、保利、中粮为代表的大型房企通过兼并重组形成行业大鳄的趋势显现，未来行业竞争格局将持续升级。展望下半年，随着之前热点城市市场需求的释放，房地产企业销售业绩增长速度都将有所放缓，但强势品牌企业放缓速度会慢于一般企业，销售规模仍将处于较高水平，而且，规模越大的房地产企业成交增速越快，企业也更注重效率，行业集中度会进一步加强，前100强房企销售金额占比将会突破50%。在拿地布局方面，由于上半年一些强势大企业，尤其是一些国有房地产企业拿地较多，使得行业未来整合压力较大，集中度将持续提高，拥有更多土地储备的大企业将在未来整合竞争格局中掌握更多话语权，一些优势品牌企业也将会加快在各自领域内的强强联合，土地市场的竞争将会加剧房地产市场资源向强势企业的集中。从前期拿地情况看，房地产企业发展呈现出一定程度的国进民退的趋势，这将很大程度上影响将来房地产市场供给主体格局。

三、政策建议

针对当前房地产市场出现的局部过热和去库存压力依然严重的现实，房地产市场需要继续落实差异化的去库存政策，地方政府要逐步摆脱对房地产经济的依赖，专注实体经济的发展，加强房地产市场供给端改革，规范房地产市场供给，加快房地产企业转型。

1.继续落实差异化的去库存政策，防止去库存走入“恶性循环”

三四线等库存压力大的城市，未来将继续落实优惠政策、调节供应以加快楼市库存去化，其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房，稳步推进城镇化仍将是政策发力点。同时针对租赁市场的政策落实、加快化解非住宅库存也需更有力的政策支持。未来的房地产调控不仅需要考虑增量房，也需要考虑存量房。防止房地产市场去库存走入“恶性循环”，即房价上涨导致销售增加，销售增加导致房企预期良好，进而房企增加新开工面积，并且增加土地购置，结果就是库存继续扩大，因此，各地要严格控制土地供应。除此之外，下一阶段去库存要重点关注库存的结构性差异，由单纯重视住宅去库存到商业去库存并重。严格控制商业用地供应规模，并按照人均商业面积的商业规律因地制宜调整城市规划。

2.重视实体经济发展，避免地方经济对房地产的重新依赖

应通过完善地方税制，从制度层面完善各级政府间地方税收入分配体系，建立科学合理、稳定增长的税收机制，为地方政府提供有保障、可持续的税收收入，以实现地方财力与支出责任相匹配。地方政府要切实把精力转移到如何发展地方实体经济上，地方经济必须要迈出“卖地-举债-再卖地”的恶性循环。如果地方政府不对土地财政过度依赖，就会通过发展实体经济培植税源，实体经济就不会被边缘化。只有实体经济的健康发展，才会对社会资源的有效利用产生积极而重要的作用。才会不断加剧区域人口的积聚和相关服务产业的繁荣发展，地方经济才会具有持续的活力。

3.规范房地产市场供给，妥善解决房地产供给的历史问题