华夏幸福:全面布局京津冀的园区开发航母

　　研究机构：安信证券 分析师：万知,何益臻 撰写日期：2014-07-18

　　类PPP 的固安模式相对传统地产企业优势凸显:

　　公司在固安工业园区创造性的采用政府主导,企业运作的运营机制,解决了传统园区开发的资金和招商的瓶颈,实现了政府和企业的双赢。一方面该模式以低成本获得大量委托区域开发权。目前公司获得的委托开发区域面积接近1500平方公里,其中环北京占比超过91%。另一方面,公司盈利模式前期投入成本低且相对固定,而收入弹性大。今年上半年公司销售实现逆势增长,销售面积244.1万平方米,销售额242.1亿,同比分别增56.6%和52.2%。业绩增速远高于传统地产企业,固安模式优势凸显。

　　固安模式复制空间大,战略锁定优质资源:

　　PPP模式更好的理顺了政府和企业的关系,目前政府的负债空间有限,必将大力推广PPP 模式。二季度公司先后获得北京房山、保定、任丘和逐鹿县项目,委托区域面积合计723平方公里,相当于此前公司环北京签订园区面积的总和。北京园区的拓展标志着固安模式复制进京,将成为华夏幸福(600340,股吧)经营和市值的新起点。保定、任丘、逐鹿园区的拓展标志着公司的产业新城业务版图已由北京中心辐射50-100公里半径范围扩展至100-150公里半径范围,战略锁定较大面积的环首都经济圈区域稀缺资源。并且合作对象由以往大部分园区的县级政府部门向更高层次的市级发展,从更高层面肯定了固安模式的优异性、可复制性及高护城河的特性。除环北京区域外,公司还积极布局环上海、环沈阳和环武汉区域,京外项目今年将逐步贡献业绩。

　　极大受益于京津冀一体化提升至国家战略:

　　公司是京津冀一体化最受益的标的,目前北京新机场已全面开工,预计北京新机场的建设将带来直接就业岗位7.5万人,间接就业岗位30至40万人。新机场周边规划轨交、高速等交通网络,将实现固安、永清等园区与北京中心城区一小时生活圈,公司周边园区价值将得到显著提升。

　　投资建议:

　　维持买入-A投资评级,预计2014年销售额超过550亿,其中环北京贡献85%,环上海、沈阳贡献15%。我们预计公司2014-2016年净利润分别为40.7、59.7、79.0亿元,其中房地产(000736,股吧)销售分别为22.5、32.9和41.8亿,招商引资返还分别为17.0、22.5和35.7亿,每股收益分别为3.08、4.51和5.98元。维持6个月目标价37.2元,相当于2014年12X 的PE。

　　风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产融资超预期收紧。