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2016年中政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”，房地产再次成为市场关注的焦点。而与地产泡沫相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆发式增长。房贷缘何激增？其后果有多严重？未来还能否高速扩张？本报告中我们将对以上问题作深入研究。

1．房贷大爆炸，居民高负债

1.1 中国居民房贷飙升

12年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，从11年月均693亿元，飙升至15年月均2217亿元，而16年上半年月均更是激增至3933亿元，占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。

1.2 房贷余额“超日赶美”，占GDP比重激增

08年金融危机以来，以美国、日本为代表的发达国家的房贷余额都持续回落。譬如美国从07年峰值的10.6万亿美元降至9.4万亿美元，而日本则是12年见顶后回落。唯有中国房贷余额不降反升，11年仍不到1万亿美元，并在14年超越日本，15年则超过2万亿美元大关，16年有望接近3万亿美元，可谓“超日赶美”。

而如果考虑到各国经济体量的差异（15年美、日、中GDP分别为18万亿美元、11万亿美元和4万亿美元），则房贷余额/GDP更具可比性。

而美国、日本的房贷余额/GDP都经历了“平稳—加速上行—见顶”的过程：00年以前美国房贷余额/GDP基本稳定在40%左右，此后随地产泡沫扩张而持续上升至07年的73.3%，地产泡沫破灭后见顶下滑，15年底已降至50%左右。日本房贷余额/GDP在85年以前稳定在20%左右，在地产泡沫顶峰90年也仅为25%左右，在地产泡沫破灭后仍在继续上升，最高在00年达到36.7%，但居民部门资产负债出清缓慢，经济踌躇不前，房贷余额/GDP见顶回落的过程较为缓慢。

在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下，中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势。12年以前尚不到15%，15年底达到20.7%，16年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。15年房贷余额增速为23%，16年上半年则高达30%，若未来几年以25%的速度扩张，则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平！

2．货币信贷扩张，地产量价齐升

2.1 货币信贷扩张，信贷结构倾斜

中国居民房贷规模缘何激增？首先，过去几年货币信贷增速高企，为居民大规模购房提供了支撑。中国货币缺口（M2增速与GDP名义增速之差）在12年由负转正，并不断扩大，意味着货币供给远高于实体经济对货币的需求。而横向比较看，中国M2/GDP也高于日本、远超美国。过剩的货币涌入金融资产中，债市、股市相继迎来牛市，而房地产市场也大幅扩张。

而15年以来，信贷结构也发生了较大变化，逐渐向居民部分倾斜。企业部门去杠杆令非金融企业中长期贷款增速持续下行，目前已降至10%左右。而居民中长期贷款增速在经历了13、14年的持续回落后，于15年中拐头向上，目前已超过30%。两者走势的背离使得居民中长贷/企业中长贷在过去一年中加速上行，目前仍在不断上升，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。

2.2 低利率促销量，宽货币推房价

其次，利率下行刺激了居民的购房需求。14年下半年以来，全国住房贷款加权平均利率持续下行，带动全国商品房销量增速在15年初见底回升。15年底中央经济工作会议提出“三去一降一补”，16年年初地产刺激政策再度出台，商品房待售面积增速一路下探至10%以下，而商品房销量增速在16年初加速上行，上半年地产销量增速高达27.9%。

货币增速高企也令房价猛涨。货币增速高企是各种资产泡沫的温床，尤其是地产泡沫。从历史数据看，中国房价涨幅与M2增速高度一致。16年年初全国房价重回两位数增长，一线城市地产价格更是出现暴涨，并向二三线城市传导，这与M2增速回升不无关系。而上半年商品房销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点，而15年底两者差距仅7.9个百分点，房价涨幅可见一斑。

2.3 居民购房杠杆率骤升

而中国居民部门加杠杆的速度则更为惊人。“居民购房贷款新增额/新增商品房销售额”可以很好地刻画居民购房的边际杠杆率。11年中国房贷销售比仍处17.3%低位，此后一路上行，15年已达36.7%，而16年上半年更是高达56.5%！

3．杠杆疾速攀升，偿付压力山大

3.1 居民部门负债率：疾速上行，空间有限

中国居民杠杆率：近年快速增长，横向比较尚低。中国居民部分负债率（居民负债/GDP）从05年的17.1%猛增至15年的39.9%。横向比较来看，美国、英国居民部门负债/GDP均在80%以上，而日本也超过60%。新兴市场国家普遍低于发达国家，如巴西、印度在50%左右。而得益于相对高的经济增速和经济起步阶段极低的居民杠杆，中国目前40%的居民杠杆率尚不算高，但增速迅猛，已与其它新兴市场国家相差不大。

从分子看，推升居民杠杆率的主要因素是房贷。从居民债务结构来看，对应住房贷款的中长期消费贷款在居民债务中占比最高，13-15年，随着房地产市场的繁荣，中长期消费贷款占比从52%回升至54.9%。居民部门加杠杆主要依靠房贷的大幅上行。从05年到15年，居民中长期消费贷款余额占GDP的比重从11.0%上升至21.7%，是推升居民杠杆率大幅上升的最主要原因。

从分母看，中国居民杠杆率或被低估。居民负债率=居民债务余额/GDP，但收入法下各国GDP结构存在较大差异，因而以GDP作为杠杆率的分母，或导致可比性欠佳。譬如中国劳动者报酬（一般居民收入的主要来源）占比为46%，显著低于美国的53%。这意味着，如果中国GDP中劳动者报酬占比与美国相同，则居民负债也将相应扩张，居民负债率至少比目前的高10%，即中国居民杠杆率被低估。

人口红利消退，居民杠杆有顶。从长期看，房贷由房地产市场兴衰决定，而房地产市场的需求则由人口所决定。来自发达国家的经验表明，人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。美国人口抚养比于85年、08年两次见底，而其居民部门杠杆率在10年见顶，日本人口抚养比分别于92年见底，其居民杠杆率均在00年见顶。中国人口抚养比已在11年见底，这意味着未来几年中国居民部门杠杆率将见顶，目前我们离顶部或已不远！