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北京市房地产市场持续调控 “全款分期”存风险
2018-3-27 16:09:54 作者:tangyuan  次阅读 分享到:

全款分期促销购房背后,是正在跌下神坛的环京楼市。近两年,随着北京市房地产市场持续调控,导致购房需求特别是投资需求外溢,加上对京津冀一体化等利好政策的过度解读,环京地区楼市一度出现“高温”。2017年以来,在“房住不炒”和防范化解房地产风险等政策驱动下,环京地区“限购圈”逐渐形成,投资需求被有效抑制,住房逐渐回归居住属性。投资大潮退去、成交量下滑,一些重仓布局环京地区的开发商遭遇回款难,于是纷纷加紧去化。

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不少购房者对这种打折销售颇感兴趣。但有业内人士认为,上述全款分期的促销方式暗藏风险。“比如补缴社保或个税获得购房资格,严格来说是违规的。即使售房时承诺交完三年就可以网签,但这中间也有很多变数,如果遭遇单方面毁约或者三年以后限购条件发生变动,购房者的权益很难得到保证。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

资金困局

出了北京地铁八通线的土桥地铁站,途经京唐路、武兴路,一路驱车向东,过了潮白河就来到了大厂回族自治县(以下简称“大厂”),以北为三河市、以南为香河县,三者因紧邻北京市而被统称为“北三县”。

近年来,随着北京购房需求外溢,北三县楼市表现火热,吸引了一大批购房者来此置业。北三县只是环京楼市的一个缩影,临近北京的燕郊、廊坊市、霸州市、永清县、固安县等也是环京楼市的重要阵地。

2017年以来,随着北京限购不断升级,环京地区也进入限购范围,逐渐形成环京“限购圈”。2017年5月,河北省政府办公厅出台楼市调控新政,要求环雄安新区和环首都重点地区进一步提高门槛、从严调整限购措施。随后,保定城区、廊坊市区、北三县、固安县、永清县等地也陆续出台相关细则,环京楼市进入寒冷期。

根据中信证券近日发布的研报,以二手房挂牌均价测算,2017年年初,廊坊市二手房(采样集中在燕郊)房价超过30000元/平方米,超过长三角准核心城市——杭州市当时的房价。经过一年多的调控之后,2018年2月,廊坊市二手房(采样集中在燕郊)挂牌均价为22312元/平方米,同比下降28.2%;二手房成交均价19475元/平方米,同比下降31.1%。

“在去年限购之前,市场火热的时候,我每天要接待几十甚至上百个购房者。购房者要是说想考虑一下,我就不会再多说一句话,因为房子随时就会被卖出去。说句不好听的,那个时候连傻子都能卖出去房。”回忆去年市场的盛况,大厂某项目的一位销售人员感慨,限购之后房子不好卖了。

经过了一年多的市场调控,环京楼市的新增投资需求已经被有效挤出。根据北京中原市场研究部的统计,2018年1月~2月,环京楼市住宅累计成交11万平方米,同比下降88%;成交金额12亿元,同比下降87%。其中,2018年2月,环京市场住宅成交面积、成交金额均创近五年来新低,成交面积同比下降94%,成交金额同比下降93%。

事实上,环京楼市降温现象已从“限购圈”形成并延续至今。值得注意的是,近期频频传出环京开发商资金链紧张、低价甩卖的消息,这其中不仅有实力雄厚的大开发商,也包括资金有限的小开发商。

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