不过，也有投资者提出疑问，若据中国指数研究院数据，三四线城市业绩贡献占50家百亿企业业绩18.2%，而二线城市业绩贡献比占到了61.2%，是否意味着楼市挣钱还是主要靠二线城市呢？这些二线城市是否包括热点二线城市？较弱二线城市又有哪些？虽然三四线楼市活跃，那么毛利率怎样呢？有业内人士称，从多家规模房企披露的数据来看，一二线城市项目毛利率明显高于三四线城市。而这些问题值得更加深入地研究。

拿地向三四线倾斜

除了从销售这一链条终端因素考察，从拿地方面来看，房企们在三四线城市的表现又如何呢？

据中国指数研究院数据，2017年，50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%；受结构调整影响，拿地楼面价均值为7778.4元/平方米，同比减少19.1%。

从拿地结构来看，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉，去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%，楼面价同比增长53.9%。业内研究机构数据显示，2018年首月，销售金额前50房企的新增土地面积中，三四线城市占到55%。

且就拿地耗资来看，各房企仍然堪称大手笔。中国指数研究院数据显示，2017年全年，碧桂园的拿地金额约为2645亿元，万科约为1844亿元，保利约为1461亿元，恒大约为1319亿元，中海地产约为1152亿元。

这5家房企拿地金额均超千亿元门槛，合计8421亿元，占统计样本50家代表房企的33.2%。它们同时也均是2017年房企销售金额的前十强，碧桂园、万科、恒大更是TOP3。

如此看来，尽管房企融资渠道收窄，资金成本越来越高，众多房企在拿地方面还是相当迅猛。

出现这种情况的原因是什么呢？有专家认为，这跟逆势拿地土地成本较低有关。虽然土地储备的货值不会在当期销售结算中体现，但将会成为公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑。逆市拿地，土地成本更低，谁屯得越多，未来胜算也许就更大，这也往往是房企弯道超车的决胜之道。

不过，房企虽然在“攻城略地”上甚为火热，但拿完地后，具体施工、建造新房方面并没有太大兴趣。有专家认为，这是因为虽然三四线楼市一度火热，但在房地产调控收紧和房地产库存依然高企的背景下，房地产开发商对楼市依然悲观，即使2015年以来房地产行业量价齐升让房企资金相对宽裕，且为了竞争它们也要继续扩张和拿地，令房地产拿地和新开工面积都有上升（若1年内未开工则需缴纳20%闲置费用），但施工面积从数据来看一直保持平稳，自2016年9月以来一直保持在3%左右（2.9%~3.4%）。专家认为，施工面积稳定，拿地和新开工面积上升，表明房地产企业只是加快了链条上端的投资进度，但没有更激进地建造更多房子。房地产企业基于对未来房地产市场长期预期悲观，想要在三线销售不错的情况下，赶快消化库存。

棚改计划刺激需求

三四线楼市升温、房企涌入，也许很多人会疑惑，三四线城市相对来说经济并不发达，对外来人口的吸引力也有限，这一轮房价大涨的趋势是如何形成的呢？这其中有一个非常重要的因素，那就是近几年政府大力扶持的棚改计划。

所谓棚户区改造是改善困难居民居住条件一个很重要的手段。棚户区的范围主要包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等四类，很大部分也就是人们常说的城中村。