中国的REITs先从政府公共资产起步，可以解决REITs在运营中的税收问题和收益率问题。今年以来，证券监管部门和业内资深专家多次研究探讨REITs的顶层设计，并一直致力于根据公开、公正、公平的原则来制定REITs规则。

近期，随着保利租赁住房房地产信托基金（REITs）获批，REITs再次受到广泛关注。但业内专家指出，目前在中国还没有一只真正的公募REITs，只能叫类REITs。那么掣肘中国真正的公募REITs前行的障碍究竟在哪里？有什么破解方案？中国版REITs何时能推出？公募REITs上市后对资本市场有何影响？带着这些问题，证券时报记者日前专访了国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏，他在中国推动REITs已经持续了十二年之久，被业内称作“中国的REITs之父”。

税费重和收益率低是

中国版REITs主要障碍

证券时报记者：作为中国的REITs之父，您认为中国公募REITs至今未能出台的主要障碍是什么？

孟晓苏：我从2005年开始在中国推动REITs，2007年提出政府的租赁房将是REITs的主要来源，并且提出REITs本身不是融资产品，其基本要求是有稳定收益的成熟物业，要严格限制REITs投向房地产开发。后来一方面看到政府积累的资产越来越多，另一方面在天津推动试点时发现，天津主动拿出政府存量资产，做成了银行间市场的类REITs产品第一单，但是以私募的方式推动并且在银行间市场交易，那只是向真正的REITs迈出“万里长征”的第一步。2008年政府发文首次提出了开展REITs试点的要求，但此文所表述的REITs试点增加了“拓宽房地产企业融资渠道”，不符合REITs的基本要求，导致多年不能实际推动试点工作。2014年我又重新推动一轮REITs启动，提出REITs可以化解地方债难题。2015年成立了国务院发展研究中心REITs课题组，由全国政协副主席陈元任总顾问，我与刘世锦担任组长，王步芳任秘书长，大力推进基础设施和公共资产证券化REITs的研究和试点工作。

这些年中国版REITs一直没推出来，税费重和收益率低是主要障碍。税费方面，美国和新加坡的REITs是在投资端和资产端有免税、至少也是在大量优惠的基础上推出的，我国目前还没有专门的免税或优惠税费规定。无论是房地产还是基础设施资产的购买、持有和交易都有大量税费，这就增加了REITs的交易成本，社会成本也大大增加。收益率方面，由于我国不动产物业的租售比很低，远远无法满足REITs投资者的最低投资收益率要求，今年8月份业界流传一张全国城市租售比的表格，北京、上海租售比仅仅1%，最高的衡阳市略超4%。

证券时报记者：国务院发展研究中心REITs课题组成立的目的是什么？