孟晓苏：首先，“4万亿”之后，地方债居高不下，去平台化、化解地方债风险是非常重要的任务，需要寻找有效的解决途径。第二，从中央到省市、县、乡的地方政府形成了庞大的基础设施存量资产，估计账面价值超过100万亿，需要盘活基础设施的存量资产。第三，最近5年，中国经济一方面依靠消费拉动，更重要的还是靠投资拉动经济增长，要投资又不能让地方政府的平台公司以负债的方式拉动，怎么办？所以我们就提出用REITs来进行政府和社会资本合作（PPP），用资产证券化的积极方式来化解地方债。用公募基金的方式，借鉴外国的先进经验，与国内经验结合，做一个中国版的REITs是能够解决这些问题的，这和“三去一降一补”政策也是一脉相承的。

现在各地政府都被高负债所困扰，继续投资受阻、PPP项目落地困难、混合所有制改革股东难寻……用上资产证券化REITs这付“特效药”，可药到病除。REITs是“存量资产的PPP”，可一举化解制约地方经济发展的诸多问题。通过研究和试点，在全国形成适度的规模，一定能推动新一轮经济持续健康稳定增长。

课题组要解决的问题是地方政府持有了过多不动产，却是用大量负债来持有，明显错配，急需调结构、促改革。课题组两年来与中国证监会密切配合，引入境外REITs成熟经验，与一些资深专家一起对中国公共资产证券化做完善和系统的设计。这是国际上通行的REITs产品与中国实际的完美结合，非常适合在我国推行。

从政府公共资产入手

破解两大难题

证券时报记者：课题组研究的REITs方案如何破解税收和收益率难题？

孟晓苏：REITs的定义是把有稳定租金的不动产收益权做成上市流通的产品。分解成几个要点：本身是不动产，形成稳定的收益流，收益流通过公募由基金持有，同时基金可以在资本市场流通。

我们所研究的中国版REITs，首先不是从商业房地产开始的，我们认为在中国最缺钱的、负债率最高的、最需要解决问题的是政府公共资产，应该先从地方政府的公共资产特别是基础设施起步，这些公共资产一般是通过国企持有。

中国公募REITs在民营资产突破很难，第一是税收重的问题，民营企业交了税后所剩不多，而政府本身是收税者，地方政府对公共资产证券化的税收可以协商，从公共资产入手容易解决。第二是收益率低的问题，课题组借鉴了美国监狱REITs的成功经验，通过政府购买服务的方式可以形成公共资产的稳定现金流，从而满足REITs投资者的基本收益率要求，而民营资产无法做到。总之，中国的REITs先从政府公共资产起步，可以解决REITs在运营中的税收问题和收益率问题。

证券时报记者：对于租赁住房领域租售比低和税收问题有何解决办法？

孟晓苏：对于租赁住房租售比低的问题，可以通过提倡多年的共有产权房的办法来解决。共有产权让政府和老百姓都享受房屋增值的好处，而使用权归老百姓。如果把这个做法延伸到住房租赁上，政府不享受租金回报，收房屋租赁税，把回报归集到老百姓一方，租金收入就高了不少。老百姓收租金，政府收租赁税，资产增值方面谁也没有损失自己的权益，这样就可以把租金集中到另一产权方，既可以是老百姓，也可以是机构持有的基金，如此REITs就容易大规模推广。

关于税收问题，用抵押型REITs可以归避过户税。国内现在有两道税，一个是变成REITs过户的税，另一个是日常收益流的税，即租赁税，美国不是不交税，而是不交两道税。对于租赁税，我们呼吁用合并纳税的方法。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，之所以会“炒”，就是因为没有证券化的工具让老百姓持有这些楼群的产权，如果有了REITs，转让的不是房子而是证券，房子是用来住的，证券是用来买卖的，这样就能进一步落实中央的精神。

REITs可化解

“资产荒”

证券时报记者：能否具体介绍一下课题组研究的REITs方案要点？

孟晓苏：我们课题组的方案设计，主要有四个要点：