本文为发改委市场与价格研究所研究员荣晨、曾铮，发表于央行主管的《中国金融》杂志，原标题为“楼市调控的政策选择”。

发改委的两位研究员指出，从2005年以来的房地产调控经验来看，在经济增速下滑的约束之下，房地产政策被迫权衡市场调控与稳定增长，因此调控难以形成持续性。而考虑到目前的房地产持续调控，预计房地产开发投资增速将在今年后三个季度逐步回落，房地产市场销售也将冷却，叠加近年我国城镇居民收入增长低于经济增长的收入负向效应，在2017年第四季度到2018年，我国房地产市场政策可能又一次面临市场调控与稳定增长之间的权衡，将给新一轮市场调控带来极大的压力。

当前，房地产市场已经呈现出高房价、高库存、高杠杆的特征，房地产泡沫风险远远大于之前的几轮调控，如果因为政策惯性继续采用刺激房地产市场以对冲经济下行，势必加剧房地产泡沫风险和房地产金融风险，加深房地产部门对实体经济的资金挤出效应。因此，应摒弃以房地产对冲经济下行的宏观经济政策惯性思维，提高对经济下行的容忍度，同时通过进一步规范和推进PPP加码基建，通过鼓励引导民间投资促进制造业投资回暖，通过提高居民收入和助力消费升级释放居民消费潜力，从而对冲房地产调控对经济增长的影响。

2005年以来房地产市场调控的政策经验

房地产政策受到经济增速下滑的掣肘，导致市场调控难以形成持续性

2005～2007年，我国房价上涨较快，为了切实稳定房地产价格，政府政策转向加强市场调控，但为了应对外部国际金融危机和内部结构性减速的影响，2008年，我国开始实施一揽子经济刺激方案，并逐步放松了市场调控，极大地刺激了房地产业发展，有力支撑了短期经济复苏，同时也导致了房地产价格上涨。此后，为了有效遏制2008年之后的房地产价格持续攀升，我国2010年重新严格实施房地产调控政策。2014年，由于再度面临经济下行压力，市场调控逐步放松，松绑限购限贷、加强信贷支持和税收减免，房地产市场迅速回暖，虽然避免了经济进一步下滑，但房地产价格却再次出现快速上涨趋势，这也成为近期新一轮更为严格市场调控的重要背景。

调控可有效抑制房价过快上涨，但一旦放松则引发房价“报复式”上涨

从2005年以后的几次房地产调控效果看，调控期间房价增速有所回落甚至绝对价格微幅下调，但是，一旦政策放松就会在短期内释放前期调控阶段抑制的供给与需求，形成市场供需两旺的局面，并引发房地产价格报复性上涨。比如，2010～2011年，“国十一条”“国十条”“新政”和“国八条”政策陆续升级，有效抑制了房价快速上涨，而2013年2月“国五条”调控再次升级，2013年3月至2014年8月房价涨幅持续收窄后呈现断崖式下跌;2014年9月开始，绝大多数城市限购松绑，导致房价逐步回升，2016年9月房价则开始跳跃式上涨，一直持续到2016年底的新一轮房地产调控启动。

流动性是市场走向的关键因素，货币政策变化直接导致价格增速波动

货币政策的调整是房地产市场调控政策的重要层面，它关系到房地产开发贷款成本、购房者按揭便利以及投资市场的流动性变化。从数据看，我国利率政策调整及M2增速变化与70个大中城市价格指数有较为显著的相关关系，货币政策松紧变化是房地产价格波动的重要因素。