新一轮房地产市场调控的困境

经济增长企稳基础仍然不牢固，市场调控与稳定增长之间权衡难度大

2016年，在房地产和基础设施建设投资“托底”的条件下，我国经济实现了6.7%的增速，2017年第一季度甚至实现了6.9%的复苏性增长，经济增速急剧下滑的趋势得到了遏制，但经济企稳基础并不稳固。从内需来看，尽管2017年第一季度投资消费数据仍然乐观，但是随着基建投资增长潜力弱化、制造业投资和民间投资短期难以大幅改善、汽车等消费增长空间缩窄等因素的影响，我国经济在2017～2018年仍然存在较大的下行压力。而在房地产持续调控下，虽然由于2016年房地产市场繁荣效应的持续发酵，2017年第一季度我国房地产开发投资增速达到了9.1%，但是预计后三个季度将逐步回落，可能在2018年降到2%～5%的较低水平，导致2018年房地产开发投资增速低于2016年6.9%的水平。同时，房地产调控将直接导致房地产市场销售的冷却，叠加近年我国城镇居民收入增长低于经济增长的收入负向效应，可能进一步影响我国消费需求的增长。鉴于此，在2017年第四季度到2018年，我国房地产市场政策可能又一次面临市场调控与稳定增长之间的权衡，将给新一轮市场调控带来极大的压力。

前期流动性宽松导致投机资金潮涌，房地产价格上涨预期持续强化

房地产具有双重属性，既有消费属性也有投资属性，货币政策宽松即增加货币供应量和下调利率可以减少市场投资者的投资成本，大量投机资本就会涌入房地产市场牟取高额利润，导致市场成交异常火热，房价表现为脱离真实供求关系的上涨。比如，2009年我国M2增速高达27.7%，货币政策十分宽松，部分导致全国商品房销售面积增加43.6%，销售价格上涨23.2%。当前，虽然我国M2增速有效控制在12%以内，但近年人民币新增贷款屡创新高，而住房按揭贷款在新增贷款中的占比持续维持在40%以上的较高水平，加之2016年开始我国投资市场已经开始出现“资产荒”现象，房地产价格上涨的预期依然存在并在一定程度上有所强化。在部分城市加强调控的前提下，剩余流动性可能在我国主要城市之间流窜，造成部分城市房价轮动增长，这对我国新一轮房地产市场调控提出了新的挑战。

短期必须通过干预措施抑制楼市泡沫，但可能对市场平稳运行造成干扰

当房地产市场呈现过热态势时，市场自身修复通常需要较长时间甚至在一定条件下难以自我实现均衡，适时适度的行政干预是必要的。但是，从历次房地产调控来看，行政干预措施属于事后调节方式，且呈现明显的临时性和短期性特征，并未能从根本上解决长期性问题，可能破坏市场自我修复机制，从而进一步加剧市场波动。