近期，银行突然收紧房贷成了楼市的新热点。据北京媒体报道，北京部分银行把首套房贷利率上调为基准利率的1.1倍，少数银行甚至调高至1.2倍;二套房贷款利率则上调至基准利率的1.2倍，少数银行调高至1.3倍。另据报道，尽管上海、深圳两地的主流银行首套房贷仍可按基准利率0.95倍发放，但回归基准利率甚至上浮的银行也在增加，且房贷投放周期延长，一线城市单笔房贷投放周期从原来的半个月延长至1个月，有的银行更延长至45天至60天，公积金贷款则要等3个月左右。

　今年初，北京的首套房贷款仍还可以普遍享受基准利率0.85倍的优惠，但仅仅不到半年，就上升到基准利率1.1倍或1.2倍，相当于房贷利率上行了30%或40%。基准利率0.85倍和1.1倍的房贷利率分别为4.41%和5.39%，这意味着利率上浮了0.98%。据此，有媒体认为这相当于央行四次标准力度(每次25个基点)的定向加息。融360监测数据显示，上月全国首套房贷平均利率为4.73%，环比上升4.64%，而环比已连续5个月上升，同比(4.45%)上升6.29%。

那么，此次银行收紧房贷，是贯彻调控的被动之举，还是调整业务的主动出击，抑或资金额度不足倒逼使然?调控必然是一个因素，但大面积、大幅度收紧首套房贷款利率，并不符合国家“去库存”，也不符合支持首套住房购置等合理需求的政策本源。同时，根据笔者调研，尽管不良贷款在连续19个季度攀升后，去年四季度以来连续两个季度微幅回落，考虑到“去产能”在继续，2015年底以来大宗商品价格上涨和中游制造业景气回升趋于结束，金融风险仍在高发期，加上“资产荒”并无明显缓解之势，因此，在经济回落期，居民房贷仍是安全性和防御性兼具的资产优选。

在2016年上市银行的中报发布会上，各大行都曾表示，未来要增加房贷投放和资产占比，全年房贷占到新增贷款的45%，四大国有银行房贷甚至要占到新增贷款的60%。因此，笔者认为，银行眼下没有理由主动调整业务，缩减房贷投放。或许，额度不足是各大银行普遍紧缩房贷的根本原因，这也是基层银行按揭经理普遍挂在嘴上的一个理由。近年来，银行业资产和负债增速都在15%左右，占银行业资产近50%的中小银行，资产和负债增长幅度都在30%至50%之间。

2007年，我国银行业资产总规模仅54万亿，今年一季度末已达239万亿，增长了3.4倍。今年一季度，我国银行业资产同比增长14.3%，新增资产30万亿，银行业负债总额达220.4万亿，同比增长14.5%，新增额达28万亿。同期，个人购房贷款余额仅19万亿，不足银行总资产的8%。按一季度个人购房贷款余额同比增长37.5%计，新增按揭贷款投放5.2万亿，仅为新增资产的17.3%，仅占新增负债的18.6%。因此，贷款额度绝对不足的问题显然也不存在。

笔者判断，银行突然收紧房贷，有两个主要原因：一是银行资金来源日渐同业化、理财化，负债端成本长周期攀升。二是金融“去杠杆”，控制资产泡沫，且中央政府有意识控制房贷资产膨胀，比如紧缩开发商多种融资渠道，要求今年房贷增量不能超过新增贷款的30%等。金融“去杠杆”，首选工具就是金融市场不断加息，以控制银行“加杠杆”投资表外理财、债券市场及层层嵌套的表外资产(如第三方通道业务中的资管计划)。