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未来到底要警惕的是房市过热还是房市过冷
作者:huangli 更新时间:2016-10-9 15:24:47 点击数:
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近几个月来,中国地产市场实在是乱哄哄。一方面诸多热点城市的政府,纷纷出台限购政策;另一方诸多城市的楼市交易场面异常火热,有些本来不打算买房的居民,觉得自己不是限购对象,也动了买房的心思。目前已经有近20个热点城市出台了风格相似、手段各异的“限购”政策。在此背景下,各路专家、各方人士从不同角度炮轰各地政府的“限购”政策。与此同时,几乎所有“手中有房”的居民都开始关注房价趋势,特别是有多套房的业主,开始考虑要不要择机将部分房产变现。一些海外机构及媒体,也开始就中国持续高涨的房价频频发声、指指点点。

难道中国地产市场真的是患了难以控制的“疯牛症”?

这一现象的背后,有以下几点值得关注和思考:

各地政府的限购政策,到底是不是“假限购真促销”?

今年年初的时候,中央一直强调要加大力度“三去一补”,其中包括设法去除商品房的库存;可是有消息称,两个多月前,中央示意各地要采取适当策略限制房价过快过猛的发展,于是各地纷纷出台了风格相似但手段各异的“限购政策”。然而,有些限购政策其实就是赤裸裸的“忽悠促销”。

比如,某个城市的“限购”政策有这样的规定:“本市户籍单身人士(含离异)只能限购1套住房;非本市户籍居民购房资格缴纳社保的年限提高至连续5年。”实际情形是,具备这样的非限购条件者,多数人还没有买房或者原本不打算在买房,但受限购政策刺激,决定买房。因此,这样的限购政策其实可以解读为:具备上述条件还没有买房的者,还不赶紧行动起来?其实,地方政府的利益立场决定了,商品房销售越旺,政府和企业的日子就越好过。

2、楼市泡沫到底会不会破灭?

对这个问题,我早就说过了,基本观点是:中国地产市场的泡沫的确非常大,但属于弹性空间较大的“相对”泡沫,即便是地产价格有一定幅度的回落,也不至于引发崩盘;因为中国城市人口的高密度及一定规模的刚性需求的累计缓释,决定了地产泡沫是一个抗压强度较大的相对泡沫。有人担心地产市场会突然飞出“黑天鹅”,我觉得这个担心没有必要,因为中国地产市场已经成为当下承载国民财富的唯一“孤岛”,若地产市场弱崩盘,必然产生连锁反应,甚至引发执政崩盘。

在现行体制下,这种可能微乎其微。但是,地产投资的黄金时代已经基本结束,进一步投资的风险无疑越来越大。如果在当下出于投资购买商品房,恐怕买到的更多的是泡沫资产。可以预见,未来中国热点城市的地产趋势是:空房很多、有价无市,未来5-10年,无论经济形势是否会出现好转,想卖房的人可能会大大多于想买房的人---未来的房子到底要卖给谁,这是一个值得深思的问题。因此,当下若要做投资去炒房,恐怕不会有良好的预期收益。

3、未来到底要警惕的是房市过热还是房市过冷

我想,应当是后者。千万不要忘记:无论采取什么限制性政策,房市交易归根结底是商品市场的交易行为,逃脱不了市场规律的洗礼,即便是以行政权力采取直接或间接的“休克交易”策略,也只能把问题和矛盾暂时压制下去---压制越久,将来的负面效应就越大。比如:胡温主政后期,面对火爆的房市,采取了严厉的“休克半休克交易”的限购政策,但紧随其后的结果是,房地产市场进入“寒冷期”,并直接导致习李上台后,整个宏观经济的全线疲软。现在,如果真刀真枪地限购,用休克交易的手段限制房价,相当于给处于低谷的运行的整个宏观经济打一闷棍。

到底敢不敢开征房产税

说实话,很多国人对于房产税并不了解。房产税其实是一个稳定楼市最有效的杠杆,真要限制房价的非理性上涨、限制房市的投机炒作,最好的策略就是开征“房产税”。但是,可能是基于两个顾虑,中央在这个问题上一直举起不定:一个顾虑是,开征房产税会使拥有房产、特别是拥有多套房产的家庭的眼前利益会受到一定的损失,也就是说“养房”的成本会明显攀高,若强行开征“房产税”,必然引起城市业主们这一越来越庞大的社会群体对中央的抵抗情绪,这显然是一个超出经济层面的政治安定的问题;另一个顾虑是,中国地产市场充斥的泡沫已经太多,的确病得不轻,更何况超大规模发行的货币,都加速充斥到地产市场,若开征房产税等于下猛药,搞不好会刺破地产泡沫,万一引发“楼市崩盘”怎么办?

还需要特别说明的是,“房产税”是资本主义经济制度的产物,若引入到中国,需要制度层面、法律层面的有效对接,而这方面,中国欠缺的功课还很多。比如,开征房产税的重要前提是房屋业主拥有房屋的永久私有产权,而中国政府只给业主们70年的使用权;再比如,房产税与遗产税存在很多有机关联,而中国这方面的法律制度缺失很多。

当然,如果按照中国特色的国情思维引进吸纳西方经验,则可以“创新并发展”西方的房产税制度,比如:对于农村和城市居民拥有的第一套私产住房,可以不征房产税;对于不同用途性质的房产,可以设定不同税率等级,等等。

(本文作者介绍:香港环球经济电讯社首席经济学家、哈佛大学肯尼迪政府学院访问学者、高级研究员,政府及财团大型投资项目顾问,产业项目风险及可行性评估专家。)


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