南京（楼盘）、苏州（楼盘）等城市楼市新政落地后，引发对于其他核心一二线城市是否会出台新政的思考。8月17日，融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，创下全国楼板价地王。那么，对于上海（楼盘）楼市来讲，“地王”频出之下的楼市政策走向会向哪方面走？

笔者认为，在“沪九条”楼市新政已经出台的市场背景下，当前上海楼市发展过程中存在两大干扰因素，一是“地王”，二是“类住宅”。

“加杠杆”场外配资拿地，“地王”频现背后的系统性市场风险

从上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是，由于5月份以来“地王”频出，因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升，“地王”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。

比如，8月17日，在上海土地市场疯狂的行情之下，位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录，未来项目售价毫无疑问将超过18万/平方米。这又将为上海楼市增加一把火。

此外，从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。

再加上房企越来越多通过金融机构场外配资 “加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造“地王”的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于上海土地市场来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

“类住宅”市场的火热，政策面存在收紧的可能性

上海“沪九条”限购从严后，办公产权的公寓式办公（类住宅产品）迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示，截止8月14日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为115.25万平方米（3月底是159万平方米），按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至5.88个月（3月底是10.6个月），在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公（小面积低总价的类住宅）因此而销售火热。现在市场去化周期已经由3月份的10个月降低至6个月以下，市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低，这类产品的价格也呈现上涨的态势。 “沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业因为不限购再次迎来了新的去化机会，这类项目在接下来市场当中仍然会成为市场的新宠。