保利地产：盈利能力回升，负债结构改善

　　投资要点

　　事项：

　　公司公布2015年年报，全年实现营业收入1234.3亿元，同比增长13.2%，归属上市公司股东净利润123.5亿元，同比增长1.21%，实现EPS1.15元，与业绩快报一致。公司拟每10股派发现金红利3.45元（含税）。

　　平安观点：

　　合作项目结算占比提升制约净利增幅，毛利率小幅回升。公司2015年实现营收1234.3亿元，归母净利润123.5亿元，同比分别增长13.2%和1.21%。净利润增速远低于营收增速，主要因报告期内合作项目结算占比提升，少数股东损益占比提升12.4个百分点至26.6%。在行业毛利率下行趋势下，公司凭借着内控成本以及品牌溢价，盈利能力仍然保持在较高水平，2015年毛利率提升1.17个百分点至33.2%，净利率提升0.58个百分点至13.6%。

　　销售中规中矩，2016年可售充足。2015年实现销售金额1541亿，销售面积1218万平米，同比分别增长12.8%和14.2%。公司坚持聚焦一二线城市的发展战略，核心城市销售金额贡献占比超90%。公司一季度销售额同比增长131.4%，季末剩余存货约489亿，预计2016年新推货量1600-1700亿，全年整体可售超2200亿，按新推盘75%去化率，可实现10%增长。

　　拿地逐步积极，聚焦核心一二线城市。2015年公司新增地块50个，计容积率面积1308万平米，新进入悉尼、墨尔本、伦敦，拿地金额占销售金额比例上升11.5个百分点至42.5%。楼面均价5169元/平方米，同比增长48.3%，权益占比76%，上升6.1个百分点。期内公司实行差异化拓展策略，核心一二线城市新增计容积率面积和地价分别为1109万平方米和611亿元，占比达85%和93%，期末待开发土地总建面5482万平方米，其中一二线城市占比约为74%，按照每年1700万的新开工量，可满足公司2-3年的开发需求。2016年计划新开工1750万平米，较2015年（1403万平）增长24.8%。

　　财务状况改善，融资成本下行。期末在手现金374.9亿，为一年内到期负债总和（352.95亿）的106.2%，短期偿债压力相对较小。期末净负债率85.1%，剔除预收款后的资产负债率为43.1%，同比分别下滑21个和3.8个百分点。期内公司积极利用中票、公司债等融资工具，共计发行60亿中票和50亿公司债，综合融资成本同比下降1.3个百分点至5.2%。

　　投资建议：预计公司2016-2017年EPS分别为1.31元和1.50元，当前股价对应PE分别为7.3倍和6.3倍。公司多元化融资改善负债结构，良好内控维持较好盈利能力，但考虑近期调控出台制约传统地产股估值，下调公司评级至“推荐”。

　　风险提示：销量及业绩不及预期风险。