最为集中的地产和零售行业之前由于缺乏价值重估的催化剂，因此，即便估值很低，也并没有能够引起市场太多的关注。估值低只是引发价值重估的一个条件，并不代表价值重估一定会发生。以地产行业为例，如果看股价相对NAV的折价，当前时点地产股的折价幅度也并不是历史上最大的，那为什么当时不演绎价值重估逻辑？事实上过去无论地产行业多么蓬勃向上，地产公司ROE多么可观，都很难以红利形式回馈给股东。地产公司必须要持续地拿地进行投资，从而消耗留存的利润甚至加杠杆。拿地——开发——销售——再拿地，在这个过程中投资者看重的是地产公司的成长。然而增速一旦降下来后，如果分红率依旧无法提高，就很难获得二级市场投资者的青睐了。

    很多拥有大量自有物业的零售公司也是价值低估的典型。按照中信证券研究部商业零售组的统计，A股重点零售公司的RNAV/市值平均达到1.5，其中被保险资金举牌的农产品、欧亚集团和大商股份的市值折价情况更严重。不过就算公司自有物业价值随地价重估再高，如果不进行变现或资金回笼，这块资产的价值也很难反映出来——因为公司正常经营产生现金流的能力并不会因为地价重估而有所改变。因此，如果简单地把市值相对RNAV的折价率作为价值重估的逻辑，就很容易陷入“价值陷阱”，所以零售行业的价值重估也需要相应的催化因素。

    还有一个长期被低估的板块是银行股，也是一直以来缺乏价值重估的催化剂。这是被不少产业资本举牌，但是一直也没有好的表现的板块，ROE很高，估值很低，为什么一直不进行价值重估？我们认为，银行的资产端经营是受宏观调控影响的，股东影响力有限。国家政策鼓励信贷投放，银行就必须持续扩张资产端，也就是银行的利润再高，也必须用以补充资本金，等于是留存利润被迫进行再投资。而从股东角度看，当然是更希望银行放慢资产扩张速度，控制坏账率，保持ROE水平。

    把握价值重估机会：地产、零售和类债股

    1、地产：价值重估的核心催化剂是一二线城市存在土地泡沫

    以往二级市场投资者并不青睐“拿地——开发——销售——再拿地”模式，不过“买地产股接近甚至等同于买地”逻辑会逐步受到市场关注并得到认同，我们认为核心的催化剂就是一二线城市存在的土地市场泡沫。

    2015年以来，一二级市场土地溢价率持续上行，“地王”频出。不过争抢“地王”的大多是中小型地产公司，A股市场上优质的地产公司反而控制了拿地节奏。但对于“地王”周边的存量项目来说，却是价值重估的好机遇，预计具备优质土地资源的A股地产公司未来会持续吸引大量资金。

    参考中信证券