社科院世经政所国际投资研究室主任张明：

货币因素是本轮房价反弹主要原因

我们的研究认为，本轮房价的走势，底部在2015年二季度。本轮的房价反弹中可以看到，按照官方数据深圳房价上涨了70%左右，上海大约是40%，北京、广州约为20%。如果看二线城市涨幅，领涨的包括南京、合肥、郑州、武汉，其它二线城市房价比较低，所以本轮反弹一个主要的关键词是“分化”。

本轮反弹跟过去有什么不一样？中国房地产市场是三年一个短周期，这个周期如果按阶段划分，可以分为四个阶段：房价加速上升，房价减速上升，房价加速下跌，房价减速下跌。根据这轮周期，如果从去年二季度开始，未来这几个月恰好处于房价从减速上行到加速下跌的阶段的切换过程，如果历史要重演的话。

如果说本轮反弹和过去的反弹有哪些明显不同的话，我们发现一个很重要的规律，比如2009年、2012年都是房地产成交量回暖，带动房地产的开工回暖，最后才是房价的反弹。可以把前几轮房价的反弹看作是房地产市场的自发调整，市场主动去库存，库存降到一定规模，成交量上升。但是本轮房地产市场一个显著特征是：房价先反弹，房价反弹再带动房地产成交量回暖，最后带动房地产投资。价格反弹先于数量反弹。

为什么本轮房价先反弹？去年底房价的反弹跟中长期的贷款利率下行有明显关系，也跟去年下半年以来M1的快速反弹有很密切的关系。跟过去房地产市场的自然周期不一样，这轮房地产市场反弹很大程度是政府加速去库存导致的，加速去库存很重要的前提就是货币和信贷的放松。

本轮这波房价的涨速，各个城市非常不一样，我们特别关注上海和深圳的情况。通过走访上海、深圳的金融机构，我们发现有两方面原因。一是基本面的因素，深圳的房价上涨跟其基本面有很多不一样。二是金融面的原因，受到流动性推动的。

一是与杠杆有关系。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。

二是国内过多流动性追逐过少的安全资产。现在安全资产太少了，很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会推高房价。

三是资产价格的轮动。2015年中国股市经历了一次暴涨、暴跌，在股市获益的人把资金转出到两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。

四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点，很多香港资金挪到内地来进行投资，深圳就是一个重点。

五是虚假交易。中国民营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。

归纳起来，一线城市房价暴涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。

我们判断，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已经不再像一个必需品，越来越像金融品。如果房地产像金融品的话，未来价格不一定会暴跌，但是波动性会上升。

本轮房价为什么会分化，特别是深圳房价为什么能上升这么多？通过构建指标体系，我们发现无论从流入人口规模比上户籍人口、城市工作年龄人口比上常住人口、房价收入比还是人均广义库存，深圳房价的上涨都有一部分基本面推动，但绝大部分是受资金面推动的。

我们认为，如果国内这种过多的流动性追逐过少的安全资产游戏持续的话，以下七个城市未来会成为资金暴涨的焦点，分别是：厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津。

中国房地产最好的十年已经过去，未来也不会回来，所以中国房地产市场总体是一个下行趋势，要把中国目前整个房地产市场的库存恢复到一个比较好的水平上，至少还需要好几年的时间。总体的下行是一个大趋势，一线、二线回暖感觉不到这个大局。过去一线、二线暴涨以后，中国房地产市场短期的风险正在积聚，未来会在冲击下发生一些大的调整，一个很重要的原因是人民币贬值预期的加深，以及资本流出的加剧，这是我们应该担心的风险。

中国社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞分析，当前房地产市场的总体回升主要是由于政策促进和市场预期变化所引起的。本轮房地产调控政策出台总体稳妥，2014年下半年以来一系列政策措施促进了市场回暖、投资回升，去库存成效明显。针对一线及个别热点城市房价过快上涨，中央和有关地方政府及时出手，调整了部分调控措施，政策调整的时机、力度总体把握比较得当，个别城市的过热现象得到控制，正在趋向“软着陆”。

报告预测，“少数城市热，多数城市冷”的市场分化将进一步加剧。在社科院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立看来，深圳房价的变化是中国房地产市场分化态势的集中体现：“市场分化不仅仅是一线城市、二线城市、三线城市，这种不同层级城市之间的分化，而且表现为一线城市的内部也出现了分化。北上广深这四个一线城市，在之前历次的房价上涨过程中，涨幅都是居前而且差别很小，但是去年深圳的涨幅远远超过了北京、上海，这是从来没有出现过的现象。”

报告建议，政府房地产调控政策应立足确保住房市场短期内平稳回落，避免剧烈调整，确保住房市场长期可持续稳健发展。未来的房地产调控应锁定五大目标：促进库存持续减少，确保房价平稳运行，力争投资实现中速增长，扭转供需空间错配，防范住房金融风险。