同时，房价开始持续波动，价格增幅在下行，但全国房价出现大起大落的可能性不大，目前呈现总体平衡态势。顾云昌分析道，“我对房地产市场的理解，是’此起彼伏’。

2016年下半年，一线城市楼市开始往上走，2017年下半年后二线城市普遍很快涨，一线城市很快销售面积和价格开始回落，然后至今，三四线城市开始跟进。”他同时补充，“市场下行的时候，是买房的好时机。”

黎振伟展示的数据也显示，2017年末主要城市的二手商品住宅成交均价显示，市场总体分化明显，三四线城市价格大幅上行，一线城市则出现下行。

对于今年楼市发展的新形势，顾云昌总结道，将是短期调控和长效机制的结合。具体而言，短期调控恐怕不会取消，但为了让调控更加符合市场经济，最好便是建立长效机制。他指出，楼市调控的长效机制包括“1+3”，“1”即住房市场制度运营机制，“3”即财税、土地、金融政策。“短期调控还会进行，长效机制尽可能不断建立、完善，令我们的市场平稳健康发展。”

在此背景下，顾云昌总结了楼市发展的十条新路径，其中关于房地产成交，他指出，要把握城市群发展趋势，占领新高地。“城市化的四个阶段包括农民进城、小城市往大城市流、郊区化、城市群形成，我们正处在城市群集群过程当中。在人口持续净流入的市场，房地产就会持续活跃。”

基于此，房地产的资产配置思路发生了巨大改变：租赁市场在逐步培育过程中，同时，房地产发展也开始以城市群、而非城市相差别。

围绕城市群进行布局成为房企的思路，这也同样应当成为有资产配置需求者的重要考量标准。

城市群崛起下的投资机遇

黎振伟近年来对城市群经济进行了重点分析后发现，按照“十三五规划”建议发展的全国9+1大城市群中，综合实力第一阵营的城市群以高速发展成为新格局，这包括长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群。其中，珠三角城市群的人均GDP位于这三大城市群之首。

同时，随着去年初政府工作报告中提出，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，显示出其具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件。在大交通时代，粤港澳大湾区涉及的九座城市也因此形成了紧密的交通圈。

黎振伟指出，在珠三角城市群中，由于受到限签影响，2017年整体成交额同比回落，围绕核心城市的惠州、佛山、中山市场容量超过千万平方米，2000万平方米近在咫尺。

广东省统计年鉴显示，2016年珠三角九市中，人口流入率接近或超过100%的城市包括深圳、东莞、佛山和中山，2017年九市城镇可支配收入排名和同比增速排名中，佛山均位列第四。

综合统计后，黎振伟发现，佛山的GDP、人口和全社会固定资产在同能级城市中排名前列，将成为承托房地产市场发展的重要基础。“粤港澳大湾区带来城市大整合，产业更优化。佛山未来的重点在于新兴制造业，佛山的很多新定位，为城市注入新动力。”黎振伟表示。

据世联研究平台统计，2016年佛山楼市承接了40%的广州客群。购房人口的外溢流动，带动了围着核心城市的二三线城市楼市快速上扬。

在城市选择和研判之后，更重要的是对城市中资产选取的考量。

黎振伟指出，当前全国经济形势呈现L型走势，中心城市及核心区域物业的抗风险能力将成为资金的首选区域。同时，居住型物业长期受到客户的偏好，现今高企的价格面临一定的价值重估，风险取向转变下，便利交通与就业、成熟社区、完善配套服务、品牌企业物业，将成为资产配置的首选。