监管措施频频入市

推长效机制加速落地

在过去很长一段时间，楼市长效机制的建设一直被广泛议论。而在中信证券研究部研究员陈聪看来，今年政策的执行过程就是楼市长效机制构建的过程。

陈聪认为，楼市长效机制建设的特点应符合以下几个方面：一是不强调一时房价的涨跌，而是强调保障居民居住的权益;二是兼顾多类人群，精准解决问题;三是立足存量思维，聚焦市场运行机制问题;四是因城施策;五是与短期调控相结合，保证短期房地产市场各项指标都保持稳定。

事实上，从近两个月的市场表现来看，虽然房价和成交量趋于稳定，并且购房者对于未来的房价上涨预期也发生改变，但监管层的一系列监管举措无不彰显出调控仍在深化。

一方面是国土资源部部署对70个大中城市和热点城市苏州市，开展住宅用地出让合同执行情况检查，防止坐地生财，囤地倒地，拖欠地款;另一方面，国家发改委和住建部联手对北京、佛山、嘉兴等15个城市进行跨省交叉检查，剑指商品房价格操纵;除此之外，国家发改委、国土资源部、环境保护部和住建部于12月5日联合印发《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，严控房地产化和债务化。

方正证券房地产业首席分析师夏磊在接受《证券日报》记者采访时表示，总的来看，政府对房地产市场的调控政策可以分为两种，即调控措施和监管措施，这两者之间有紧密联系，但也有本质区别。具体来看，房地产调控是指在市场规律失灵时所采取的调控政策，直接目的在于引导市场预期，纠正市场失灵;而房地产监管则是规范市场买卖双方市场的主体政策，直接目的在于防止微观主体的不正当行为，诱发市场失灵，进而引发市场风险。今年下半年以来，在房地产调控措施的基础上，再辅以监管措施，对稳定房地产市场起到了较为积极的推动作用。

展望明年，夏磊认为在住房制度改革上或取得新突破。比如在产权房的探索方面，将重点发展北京共有产权房，满足新市民的住房需求;在租赁房的探索上，政策支持可归为几类：一是供给方面：加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等;房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。二是金融方面：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。三是财政方面：税收优惠、公租房货币化(市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴)。四是法律方面：立法，切实推进租购同权。

　中国房价未来走势分析：短期稳定中期不确定长期看涨

关于中国房价走势的观点分歧较大。笔者总的判断为：中国房价短期稳定、中期不确定、长期看涨。

一、房价短期总体稳定，近年涨幅大的少数城市或稳中有降

所谓房价短期平稳，是指房价在总体上短期内不会大涨大跌，呈现稳定表现，但从结构上看，过去15年房价涨幅过大的少数城市，其房价会出现“稳中有降”的情况。2018年出现暴涨不现实，也不会出现暴跌。

短期稳定(不会出现暴涨暴跌)的原因主要源于六个“稳定”。

第一，货币供给量以及利率稳定。目前中国货币量已超过160万亿元，已连续多年处于较高增长水平，短期内大幅发行货币的可能性低，同样大幅减少货币供应量的可能性也低。从外部环境看，中国货币供应量短期内大幅增加的可能性也低。美国货币政策已经发生方向性的改变，即由宽松货币政策向中性货币政策，进而再向紧缩性货币政策转变。从欧洲情况看，欧洲货币政策自次贷危机、欧债危机以来，一直处于宽松状态，但随着欧洲经济的复苏，欧洲央行加息概率在提高，这也是中国在制定货币政策时应考虑的重要因素。

第二，人民币汇率稳定。2017年3月以来，人民币对美元汇率出现一个“逆转”，出现升值态势，中国外汇储备稳定。人民币汇率稳定对稳定国际投资者信心、人民币国际化、吸引国际资本具有重要作用，从而对稳定包括中国房地产在内的中国资产价格大有裨益。

第三，楼市调控目标稳定。近些年来，中国采取了大量行政性措施调控房价，其目标是防止房价大幅波动。对房价影响最大的是房产税制度改革和货币政策，行政性调控措施仅会抑制房价过快增长，不会导致房价大跌。从近些年的实际情况看，也是如此，行政性的调控措施没有导致中国房价大跌。不少居民曾经担忧限购、限贷、限售、共有产权、租售同权等这些行政性调控措施会导致房价大跌，其实，行政性措施的根本作用是，控制房价过快增长，抑制非理性投资。从短期看，中国房地产调控不会出现松动迹象，即防止房价过度波动的调控目标不会改变，“住房是拿来住的，不是拿来炒的”这个定位不会改变。

第四，房地产市场本身需要“休整”。由于近15年中国房价涨幅过大，市场本身有调整的需要，有“休息”一下、“理性”一下的需要。这也决定了短期中国房价不会出现大涨。统计数据显示，北京等一些城市住房交易量同比大幅下降。住房交易量是反映房价走势的一个重要指标。

第五，通胀率会表现稳定。据国家统计局公布的数据，2017年1月至11月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.5%。总体看，中国物价保持平稳态势。未来短期内，中国通胀率不会出现大的波动，房价也不会因通胀率波动而发生剧烈波动。

第六，中国短期城市化水平稳定。由于户籍等原因，中国实际的城市化水平或被低估，未来在短期内不会出现一个“突然式”的大幅提高，这就决定了住房需求会处于一个相对稳定的趋势。

二、房价中期不确定，或出现大涨或大跌

所谓中期不确定，是指房价在中期内未来3到5年的三个“不确定”，或大涨，或大跌。

产生中期不确定的原因主要源于三个“不确定”。

第一，从中期看，美国货币政策转向产生的累积负面因素，对美国股市、楼市会产生巨大冲击，或刺破美国股市楼市泡沫。由于美国已经进入加息周期和货币供应量增幅会逐年下降，当利率未来经过十几次提高至一个高点时，而再过几年美国股市、房价会达到一个新高点，其结果可能是股市、楼市暴跌。像次贷危机一样，美国股市、楼市暴跌，对中国楼市也必然产生巨大的冲击。2008年美国爆发次贷危机时，中国房价，包括一线城市房价，曾经经历过一次深度调整。

第二，美国减税政策产生的不确定性。据估计，未来10年，美国此次减税带来的财政赤字可能会增加1.4万亿美元。一旦美国股市、楼市再次出现类似于2008年一样的剧烈波动，需要政府出资稳定股市楼市时，由于美国政府出现巨额财政赤字，无法履行稳定经济职能。从中期看，美国紧缩货币政策，加上减税的负面效应，美国股市楼市暴跌的可能性加大，从而对中国楼市产生巨大的负面影响。

第三，中国房产税制度改革不确定。从中国经济自身情况看，何时全面推动房产税制度改革不确定，以及房产税改革内容也不确定，如其中的税率究竟为多少不确定。这些不确定因素的存在，导致中国中期房价的不确定性。

当然，从中期看，美国经济、欧洲经济、日本经济以及中国经济在新兴产业强势发展的带动下，也存在强劲增长的可能性。如果出现这种状况，则中国房价经过短期调整之后，或又出现大涨。