一位开发商人士直言，“去竞争自持性商品房配建地块的原因是，自己只要付一部分钱，大部分靠银行贷款周转开发，这些自持商品房作为资产抵押给银行，能把钱周转出来，依然可以继续开发。在‘大鱼吃小鱼’的年代，谁的规模大，谁的速度快，谁就可以生存下来，反之，则有可能被兼并、破产”。

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，住宅市场迟早都会见顶，房企要想继续活下去，就一定要转向存量市场，就需要持有一定的经营资产做“对冲”，这样才能为业绩继续成长提供支撑。“算得过账，就是企业远见、赌博明天，期待自持租赁住宅会有真正市场化的蓬勃发展。算不过账，就只能政府做主、国民买单，民企最终黯然退出租赁住宅市场，剩下政府自建或者国企陪绑。”

这更像是一场被动参与，因为不参与就会被迫退出这些超大特大城市的地产市场。这也更像是一场赌博，赌的是政策放松与规则的不确定性。

而随着存量市场的到来，从开发模式转向运营模式，这也是未来房企的生存法则。在存量房运营时代，REITs被寄予了厚望。万科方面表示，自持用地的盈利模式，是为未来转型经营性物业做铺垫。

不过，“资产证券化最看重的也是投资回报率。只有投资回报可以覆盖资金成本和基金管理费并且还可以有哪怕是一点点薄利的话，资产证券化才可能真正实现。”欧阳捷表示，而提高投资回报率的方法不外乎：降低投资、提高收益。前者要降低土地成本、税收、企业费用和建造成本，后者就是定位中高端客户，争取获得高水平租金定价。

而降成本的最大的空间还是地价。当前超大城市的平均地价房价比已经高达46%。而从提高收益角度看，欧阳捷认为，（以上海为例）未来5年，上海推出70万套租赁住宅，几乎可以肯定会超过现有租赁市场可出租存量，不仅会严重冲击现有租赁市场，很可能拖累整体住房租金水平进一步下跌。

只有基本达到资产证券化的水平，超大城市的自持租赁住宅才可以持续经营。在中国房地产报记者的采访了解中，地价与税收是企业积极参与租赁住宅建设的最大顾虑。这些刚性问题还需要更优的制度安排来支持。