在万科长租公寓品牌项目泊寓上清店，除了布局规整的公寓房间，公共区域内还设有健身房、厨房和娱乐等功能区，俨然一个小型青年社区。“目前我们在北京（楼盘）一共有15个项目，其中，6家已经开业，其余9家还在装修。”据泊寓负责人透露，将来会有更多泊寓项目在北京落地。

在“租购并举”等政策引导下，除了万科推出泊寓，碧桂园、龙湖、华润等一众房企也在积极布局长租公寓市场。克而瑞研究中心的报告显示，全国TOP30的房企已有三成涉足长租公寓。开发商入局之后，长租公寓市场汇聚了互联网系、酒店系、中介系、开发商系等在内的多元竞争主体，随着各类资本、机构争相涌入，长租公寓迎来风口。

但长租公寓目前仍处于起步期，存在回报率低等问题，发展路径有待探索。“在整个房地产市场严格调控的背景下，长租公寓是实现‘租售并举’的一个手段。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，房地产市场正在转向平稳发展期，在相关政策引导下，布局长租公寓是房企未来的发展方向。

长租公寓迎发展机遇

第三方研究机构数据显示，从开发、交易到资管，目前房地产住宅服务市场的整体容量在5.3万亿元左右，其中租赁市场规模为1万亿元。随着房地产市场“转轨”，存量市场快速发展，租赁市场规模也将迅速扩大，据预测，2020年将达到1.6万亿元、2025年1.9万亿元、2030年租赁市场的规模将超过4万亿元……

高涨的市场预期一定程度上来自租赁政策的支持。在住房体系的顶层设计上，党的十九大报告指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

国家层面，多部门联合出台发展租赁市场的政策文件。在2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，2017年5月，为了建立购租并举的住房制度、规范住房租赁和销售行为，住房城乡建设部下发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，公开征求意见。7月，九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展，选取广州（楼盘）、深圳（楼盘）、南京（楼盘）等12个城市开展首批试点。

全国多个城市也密集出台培育租赁市场的政策，为“租购并举”政策落地提供了“土壤”。近期，全国有近20城陆续出台了住房租赁相关政策，比如北京、杭州（楼盘）等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房；广东、河北、四川（楼盘）等地开展房地产投资信托资金（REITs）试点，允许商改住，鼓励个人出租住房且有配套减税政策。

除政策支持外，金融机构的介入也在一定程度上“助攻”长租公寓的发展。截至目前，已有建设银行、中国银行、中信银行等金融机构对外公布了住房租赁市场布局。以建设银行为例，11月2日，建行广东省分行分别与广东省住房城乡建设厅、佛山（楼盘）市政府、广东建鑫公司签约，推出了针对不同市场主体及场景的住房租赁项目——“CCB建融家园•乐家”，向建鑫发放首笔住房租赁贷款650亿元，建行预计将为佛山住房租赁项目提供2000亿元贷款。

“银行机构过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房，而在租赁政策的鼓励下，如今通过支持机构房东、发放租房贷等方式发展租赁业务。”易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为，这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。

房企重构租赁市场格局