11月16日，建行广东省分行与保利地产、碧桂园、恒大、万科等33家房企签订住房租赁战略合作协议，“十三五”期间，建行将投入2000亿元专项资金，联合各大房企推出300万套租赁房源。建行广东省分行还联合建信国际、建信信托、广东建融公司等子公司，共同推动设立500亿元规模的广东建信住房租赁发展基金。该基金首期规模200亿元，专门用于支持租赁住房开发建设及开展住房租赁相关资产证券化业务。

11月3日，建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议。

股份制银行也在密集进入住房租赁市场。10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。

盈利痛点需要智慧性破解

开发商自持100%的住宅面积，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。

在中国房地产报记者接触的房地产市场人士中，大多数人士认为，由于住房租赁市场主要面向的是中低收入人群，租金水平不可能太高，仅靠租金收益甚至还不能覆盖前期银行借款成本，盈利性成为房企开发自持租赁项目的痛点。

记者得到的数据是，目前长租公寓行业的平均融资成本高于10%。据龙湖地产内部测算，长租公寓的资金成本要控制在4%左右，持续投入后才能实现盈利。

万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上表示，万科的长租公寓如果能够达到1%～2%的回报率，他就很满意了。“未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%～8%水平的话，我们就往这个方向走。”

今年6月份，万科以“总价25.3亿元+70年100%自持”竞得佛山（楼盘）桂城一宗占地超过5.5万平方米的商住地，而后万科公布了这一地块的运营方式，将与建设银行合作，打造租赁社区，定名为“CCB建融家园·泊寓”。但具体如何运营一直未有透露。如果计上自持面积超过50%的土地,万科的自持地块已经达到五宗之多。

万科的一个运营思路是，将采用合作建房和众筹的方式，引入合作企业，化解盈利难题。

按照万科的设想，考虑到自持住宅产权不能分割，将设计成立众筹平台，将众筹中的“一份”对应20～30套住房，参与众筹的企业按照众筹份数，支付交易对价。在万科开发建设完成项目后，参与众筹企业的员工可以租赁这些住房，同时向众筹平台缴纳租金，再返回到相应企业。而万科则收取众筹运营费用、提供所有物业管理和配套经营服务。

不过万科方面在回复中国房地产报记者时表示，截至目前，众筹方案还未有明确进展。据了解，万科竞得自持宅地，基本是由区域公司自行决定的，北京公司和广州公司先行试水。显然，仍处于试水阶段的万科，很难说已经找到了盈利模式。

万科长租公寓业务开展两年多时间，主要收入还是以租金以及服务费为主。据同策咨询研究院分析报告，自持住宅用地，只租不售的限制，万科只能以重资产的方式建设长租公寓。所以除了租金收入方面，重资产运营还具备资产增值属性，以达到企业资产管理的目的。

重资产并不意味着无法退出，对于泊寓而言，万科已经规划未来通过REITs的方式降低资产重量。万科大规模扩张租赁公寓，基于一个最大的出发点和最终的落脚点，就是从产品的全生命周期上考量，这些长租公寓中的租客或许就是万科未来的业主，客户的获取是房企永远绕不开的命题。

资产证券化也要看投资回报率

尽管目前盈利性不佳，也挡不住房企们竞投自持租赁地块的“热情”。