以2016年北京推出“930新政”为分水岭，2016年底以来，全国各地针对楼市的调控措施层出不穷，增量市场受到抑制，房地产市场高周转、挣快钱的模式已经难以为继；存量市场“觉醒”，面对租赁市场的巨大潜力，在力推租赁土地、整治租赁市场、培育租赁供应主体等利好政策影响下，房企已经开始加快在长租公寓领域的布局。

近期，华润置地宣布进军长租公寓市场，在总部设置了长租公寓项目部，由高级副总裁谢骥分管，在各大区设立了长租公寓项目部。总部的长租公寓项目部负责统筹投资拓展、产品研发、营销和运营，“发挥置地现有资源与优势，与大区协同获得项目资源和孵化项目，快速扩大管理规模”；各大区的长租公寓项目部则要求专职专岗。

在华润之前，已经有一批开发商先行“试水”长租公寓市场。在2014年年底，万科成立了“万科驿”（后改称“泊寓”）团队，购置或者租赁闲置、低效的资产并进行改造，通过租赁、客户增值服务、不动产增值等方式获取利润回报。在万科2017年中期业绩会上，董事会主席、CEO郁亮表示，长租公寓已被列为万科的“拓展业务”之一，万科泊寓品牌今年已开业2万间、全年可以做到3万间、明年达到15万间。

碧桂园也开始探索“租购并举”的实现路径，目前已在上海（楼盘）、广州、深圳、厦门（楼盘）等城市布局了15个长租公寓项目，还有一批项目即将落地。碧桂园总裁兼执行董事莫斌在2017年半年报发布会上表示：“目前碧桂园已经在部分一线城市设立了长租公寓事业部，未来碧桂园将在重点城市大力发展长租公寓。”

2017年9月，龙湖集团旗下长租公寓品牌“冠寓”正式进入北京，作为国内最早将长租公寓作为核心业务的房企，目前龙湖已在北上广深等全国7座城市运营了至少10个长租公寓项目，计划今年内要把租房业务拓展到16个重点城市，开业房间数量超过1.5万间。

除上述房企外，保利、金地、招商蛇口、远洋、合景泰富等也纷纷布局长租公寓，试图从这个万亿元级市场分一杯羹。而在此之前，长租公寓市场已经存在了以YOU+、魔方等为代表的互联网型公寓，以窝趣、城家等为代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓等为代表的中介系公寓。随着更多房企入局长租公寓，租赁市场竞争格局正在重构。

“开发商虽然是‘后来者’，但优势也很明显，既有房地产的开发权，也可以帮助业主出租或者运营房产，有很多先发性优势，只要把握住这些优势，长租公寓对于开发商来说是很大的机遇。”江瀚表示。

行业痛点待破题

“泊寓上清店共131间公寓，出租率很高，目前还剩下4间待租，45平方米的公寓房租金每个月大概6000元。”在日前的实地走访中，万科泊寓上清店负责人告诉笔者，泊寓虽然是长租公寓，但租期灵活，最短6个月、最长一年，很受青年欢迎。

长租公寓市场表面光鲜，有政策支持、市场预期高涨等“光环”，越来越多的品牌房企正在加快入局，但长租公寓的回报率一直备受质疑，配套的财税制度、法律法规等支持体系尚不完善，随着市场的不断发展，相关配套体系也亟须跟进。

入局长租公寓的房企对此也有清楚的认识。在房企中，以最先进入长租公寓的万科为例，其泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。对于回报率，郁亮在2017年年中业绩会上坦言：“我们能够达到1%~2%的回报率就已经很满意了，未来长租公寓回报率6%~8%是正常水平的话，我们就往这个方向走。”