胡景晖认为，北京教育、医疗资源的不平衡，近郊和远郊区县资源配套和公共设施的相对落后，导致了更多的二手房购房需求，尤其是改善需求的释放过度集中在城市核心区，这导致了城市核心区房源供不应求，房价的高企，所以，平抑房价，除了限购、限贷等调控之外，产业布局、医疗、教育、商业等资源配套和公共设施的优化，也是重中之重。目前，随着北京疏解人口、产业结构调整、公共资源布局优化等工作的推进，我们已经看到了初步成效，越来越多的购房需求开始向近郊和远郊区县转移，但从目前来看，近郊和远郊区县公共资源，尤其是教育和医疗资源的相对落后和欠缺，仍是制约购房需求和居住人口向外疏解的关键瓶颈之一。

中小户型仍是交易主力 供求矛盾有望缓解

户型结构方面， 据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京二手住宅交易中一居室、两居室、三居及以上户型，各占25.9%、52.8%、21.3%，环比2016年下半年分别减少1.3%、增加2%、减少0.7%。整体来看，两居室过半，一居室其次，三居及以上户型占比最少的结构依旧没变。同时，一居室单价最高，两居室单价次之，三居及以上户型单价最低的价格对比关系也没有改变，2017年上半年两居室单价较三居及以上户型高出1.1%，一居室单价较两居室又高出了4.5%。

同样的特征在面积段上也可以看出。伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，2017年上半年北京二手住宅交易中60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米、200平米以上的住宅各占36.9%、37.1%、20.0%、4.7%、1.3%，60平米以下、60-90平米占绝对多数。单价上也是60平米以下最高，60-90平米、90-140平米、140-200平米、200平米以上各自比前一个面积段的价格低11.3%、11.3%、0.8%、1.5%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，在北京早期的房地产市场开发中，一居、两居，或是90平米以下的住宅是市场主力，供应充足的中小户型房源，也成为二手房市场成交的主力。此外，目前北京房价较高，占比更多的资金实力较为有限的普通购房家庭，不管是首次置业，还是首次置业升级，总价较低的中小户型也是首选。同时，开发较早的商品住宅虽然面积不大，但其位置通常更加靠近市中心，交通、教育、医疗等配套设施更加完善，所以房价也相对较高；近些年开发的许多商品住宅虽然面积大，但也往往位于四环甚至五环以外，由于配套相对欠缺，所以单价相对较低。

胡景晖分析认为，近些年地价的高企，使得新房市场出现豪宅化趋势，造成了新增供应大户型偏多，中小户型则供不应求的结构矛盾。大户型、高总价产品，毕竟只能解决少数家庭的购房需求，七成以上的购房需求则需要低总价、中小户型房源来解决。随着北京2017年新版土地规划的出台，我们可以看到，中小户型用地供应占比大幅提高，自住型商品房供应力度进一步加大，这将有利于改善北京新房市场豪宅化、结构不合理的问题，未来这些中小户型房源进入二手房市场，也有利于改善二手房市场中小户型房源供不应求的矛盾，有利于房价的平抑。

80后购房者过半 90后购房人群增长

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年上半年北京的二手住宅购买人群中，80后买家最多，占51.7%，环比2016年下半年减少2.3%；70后买家其次，占20.7%，环比减少2.2%；90后买家占10.3%，环比增加2.5%；其它年龄层买家占17.3%，环比增加1.9%。