6月27日下午，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》(京建发〔2017〕243号，下称“243号文件”)。曾经，学区房在北京二手房市场中的表现最为疯狂，而在严格的调控政策之下，北京学区房市场已出现明显降温。

北京调控祭出杀手锏：发文督促389地产项目尽快入市

6月27日下午，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》(京建发〔2017〕243号，下称“243号文件”)。要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市，并在通知后附上未开工项目名单。截至3月底，北京市共有拿地未开工项目161项，开工未入市项目228项。

加快在途项目尽快入市，是北京市今年“317”新政中明确提出的。北京市住建委当时表示，将督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

北京市房地产协会测算，“拿地未开工和开工未入市项目房源”初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。京房字专家组认为，商品住宅库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子，还包括拿地未开工和开工未销售房源，而且这些房源距离实现市场供应最近，对于市场预期影响也最大。该政策一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面，督促这20万套库存转变为实际供应，能稳定和引导市场合理预期。

京投发展股份有限公司总裁高一轩对21世纪经济报道记者表示，增加供应，防止捂盘惜售是好事。他认为，后续供应及时跟进，调控政策才能发挥最大效果。

放松预售条件

“243号文件”明确要求，全力推进“拿地未开工”和“开工未入市”项目尽早开工入市。被纳入清单项目不乏北京万科、中粮地产、北京招商局、华润置地、北京绿地等知名房企旗下项目。同时，针对纳入清单项目，北京市住建委还明确了商品住宅项目办理预售许可三项规定。

规定包括：凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时，应同时提交情况说明;已取得过一次预售许可的项目，在2017年年底前可申请办理第二次预售许可;未取得过预售许可的项目，在2017年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积50%的，在2018年6月30日之前可申请办理第二次预售许可。

北京市住建委新规实质上放松了预售条件。理解这项新规要结合预售证过往政策。

按照住建部颁布的《城市商品房预售管理办法》要求，商品房预售应交付全部土地使用权出让金，持有土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，同时投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

以外，北京在2013年曾颁布政策，提高大户型住宅预售要求。通知规定，“2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。”