胡景晖分析表示，春节过后，北京二手房市场自2月起热度逐步上升，所以网签量也在3月逐步增加。“317新政”后，市场执行着异常严厉的限购限贷政策，诸如离婚购房、异形房等曾经的各种漏洞也被堵上，实际交易量因此大幅下滑。早在3月下旬、4月，市场实际成交的二手房交易量就已经大幅下降超3/4，只是在网签数据上，滞后性使得4月网签量下降幅度还未达到实际交易的水平。但进入5月后，“317新政”带来的交易量大幅下滑已经传导到了网签数据上，所以自5月起北京二手住宅网签量也大幅下滑。

胡景晖认为，随着市场实际成交量的回落，相对滞后的网签量未来还将进一步回落。与此同时，新政对稳定市场预期、平抑房价起到了立竿见影的作用，北京二手住宅价格已经松动，随着市场实际交易量、网签量的持续减少，北京二手房价格回调的空间还将进一步加大。

尴尬的北京换房族：首付要求提高 卖房加上积蓄也不够

认房又认贷、二套首付比例提升、商住交易锁死、去杠杆……“3·17”新政后，北京楼市调控政策持续“打补丁”，市场成交明显降温。期间受此影响最大的是换房一族。很多有换房需求的人没有了“启动资金”。在业内看来，由于北京房价之前一直上行，在北京换房的成本越来越高。

首付高，换房不易

最近一个月，陈女士为了换房路没少走、话没少说。

多年前，陈女士夫妇两人在昌平南邵附近买了套大两居并且顺利入住。由于两个人分别在西直门和门头沟工作，早晚出行不管是地铁还是开车都算便利，因此一直都没有想过换房。

直到去年家里新添了一个小生命，才决定在距离陈女士工作较近的地方换一套三居室。

他们现在居住的小区并不愁卖，同户型房源成交价在450万元左右。因此，两人决定把换房的重心放在寻找合适的新房源上。可在“3·17新政”后，对于已有一套房产的陈女士一家来说，想要换一套首付能接受的房子并不容易。

就在上周末，陈女士在农大附近找到了合适的房子。虽然面积比现在居住的小一些，房龄也相对较长，但是三居室，陈女士对周边环境也比较满意。但跟业主见面后，陈女士觉得，这次换房计划要继续延后了。

“因为房主也在换房急需首付款，所以要求支付全款，至少也要先付九成。按照这套房子的报价算至少要付670万。和业主见面前，我跟老公商量着为了能尽快定下来，现在这套两居室可以降价尽快出手。现在按照业主的要求，就算顺利卖掉房子，再加上手头的积蓄也不够首付。”从房屋中介门店出来后，陈女士失落地表示。

腾挪受限，刚需接档改善

类似陈女士这样的状况，在目前市场上不算少数。朝阳区青年路区域多家中介门店经纪人告诉记者，由于换房客户多是买一卖一，所以在卖房时价格有一定的商量余地，但对于首付的要求会相对较高。

如果说普通住宅的换房一族面对的是首付增长问题，那么对于商住刚需族来说，换房更成为难题。

孙先生除了自住的小两居外，在亦庄有一套商住房，一直处于出租状态。今年春节后孙先生打算卖掉目前居住的两居室和商住房，两套加在一起换套大房子。计划还未成行，北京商住开启限购，孙先生没有赶上“末班车”。

“现在商住房卖不掉了，就算卖掉小两居也凑不齐大户型的首付，现在不换了。”孙先生直言。

记者了解到，自从北京商住限购后，北京多家品牌中介门店已经不再挂出二手商住房，部分商住项目密集区域的中介门店也已暂时停业。

“新政出来后，不少之前有购房意向的客户都说再看看，很大一部分是因为卡在首付这一关上。”青年路区域一中介门店经纪人表示，新政提升了二套房认定标准和首付比例，但对于首套房的比例尚在不少购房人可接受范围内，因此最近一段时间前来咨询的刚需购房者占主流。

据麦田房产经纪人反映，新政后，整体市场观望情绪还是比较浓，相比较来看，很多70后、80后换房族都在观望，想等等看是否还会出政策，现在90后相对来说看房者会多一些，特别关注一些急售房的机会。

政策从严，楼市向买方市场转变