北京燕郊土地落宗事件尚未完全解决，偷偷将产业用地改为住宅出租的行为在深圳也如火如荼。日前，深圳市相关部门从春节后就开始严打，强制拆除厂改公寓违建楼。与此同时，广东省出台了细则落实国务院的“商改住”政策，在不改变土地使用年限的前提下，允许商品用房改为住宅，但只能租不能出售。

目前，全国各地都面临着商业用房明显过剩的格局，成都、长沙、天津、深圳等城市的去库存周期长达三五年甚至更长。“商业改住宅，除非是将土地使用年限同时变更为住宅的70年，且可以对外销售，才能迅速消化商业用房的库存。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，否则，只能出租不能出售的商改住，去库存效果不会明显。

严打“工改住”
2月10日上午，深圳宝安区新安街道打响了整治厂房改公寓的第一枪，强制拆除位于海乐社区39区海乐路27号违法厂房改公寓。据了解，此次宝安区清理的共有70多栋建筑，涉及面积20多万平米。目前，深圳其它区尚未采取行动。

近两年长租公寓大举进攻深圳市场，据长租公寓租赁平台合屋统计，目前深圳拥有大大小小的长租公寓运营商已近100家。

这些公寓房源大多来自旧厂房和农民房改造，由于深圳产业转型升级，旧厂房空置率较高，且租给工厂只有20-30元/平方米，改成公寓租金可以达到50-80元/平方米。以后想长期租用还可以改成酒店或办公楼，如在宝安可以做到100-200元/平米，这也是大部分投资机构偷建违建的操作思路。

工改公寓，实际上目前无法可依，而最大的问题是消防方面没有标准，大多依据酒店标准建造，但仍然很难拿到消防许可证。目前只能统一用报备来管理，都没经过正式的审批。

从政策层面上而言，深圳是明确鼓励“工改工”，即鼓励旧的工业厂房改造升级为新的众创空间，而非工改住。

长租公寓平台盈家生活深圳公司负责人郑泽豪告诉记者，据目前宝安区政府安排的拆迁任务，宝安区厂房改公寓建筑有上百万平米的拆迁任务。目前宝安区已经建成并营业的厂房改公寓数量还是有限，正在建设的体量比较大。

“如果厂改住继续下去，供应肯定过剩，现在拆了不让做，反而供求平衡了，不然深圳租金几年都上不去。”郑泽豪说，目前公寓的净利润还是很低，但就像围城，大家都以为有利可图，投资的还是很多。

而除了将厂房改造成公寓出租外，工业及产业用地配套住房的口子也在收紧。

据深圳规划国土委有关人士解释，过去产业用地不分一般产业用地和重点产业用地，配套的住房均可分割对外出售，而去年10月出台了80号文后，产业用地分为一般和重点，前者不可对外分割出售，而重点的产业用地配套的住房，也会严格审批，如果偷偷增加住房比例，不仅仅是罚款问题，可能会被拆除。

“但具体配备多少住房比例，由区里定，在土地出让时要看土地价格多少定比例，如果是政府重点支持的产业，可申请增加配套住房比例，审批权限下放到了区里。”上述规土委人士说。

鼓励“商改住”仍难去库存
工改住遭严打，而商业用房却在政策上受到鼓励。

2月4日，广东出台政策细则，《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，鼓励新建租赁住房，允许将在建、建成和库存的商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。实际上，该细则正是在落实去年5月份国务院发布的文件。