华融证券首席经济学家伍戈表示，根据统计，截至2016年5月底，近年的地王数量(包括总价地王和单价地王)高达120宗。2016年前5个月地王的总成交额也是史上最高，高达3188.7亿元。

经过多年的“招拍挂”后，一二线重点城市土地供应已明显减少。加上这些重点城市限购限供等政策出台，促使从去年年底至今年上半年的地王潮在城市结构上已经历两波变迁。从第一波的深圳、上海，到第二波的苏州、南京、合肥，资金和资源不断根据政策、市场及环境调整流向。

如今，随着苏州、南京等城市相继出台土地拍卖限价新政，新的城市角度成为开发商的新需求，第三波地王潮正在形成。

“一个城市诞生地王的逻辑首先是供不应求，供求处于弱平衡状态的城市具备诞生地王的土壤，一旦受到周边大城市限购或其他外力影响，平衡被打破，地价会涨的非常快，产生地王的概率极大。很多大房企已经开始潜伏在这些城市，这些城市正是第三波地王潮产生的地方。”新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示。

上海限购杭州承压

“这些城市的特点是低于全国平均去库存周期，全国去库存大概需要5、6年时间，而这些城市可能要2、3年时间，郑州、宁波、成都、杭州这些城市都符合情况，但又各有特点，基本代表了第三波地王潮城市的特点。”欧阳捷称。

以杭州为例，如果没有投资客出现，购房需求为当地正常需求和外来人口需求，是正常的循环。但随着上海被限购，外地人口大量涌入，杭州当地弱平衡被提前打破，具备了产生地王的机会。

中国房地产报记者查询公开数据发现，自2007年以来，杭州市累计规划可建设面积为7800万平方米，累计销售面积为5200万平方米，即多出的库存为2600多万平方米。这个数据看似不少，但如果参照去年1100万平方米的销售面积，已有库存的去化周期为两年左右。

而这个周期其实还要扣除规划可建设面积和销售面积之间有时间差，即企业拿地后9~10个月消化开盘销售时间。减去时间后也就意味着杭州去化周期只有一年多时间。

“从杭州当地细分板块来看，余杭、萧山占据的份额更大。杭州大概50%的供应量在萧山和余杭。这两个地方从2011年以来上市25万套房源，已销售22万套。在售2.4万套，相当于5个月的去化周期，供求也是非常紧张的。”杭州当地一位房地产从业者向记者介绍道。

受上海限购的影响，今年以来杭州整体露面地价和土地溢价出现明显提升状态，房价也从去年同期的22600元涨至目前的29500元每平方米。

另一方面杭州土地供应也在减少，杭州供应土地规划面积最高的2013年，全年的土地供应面积是1360万平方米，而2015年只有660万平方米，今年上半年只有250万平方米。

“杭州的弱平衡已被打破，去化周期短，成为供不应求的城市，类似的城市和区域还有浙江嘉兴嘉善、昆山花桥、廊坊燕郊、天津武清、广州南沙等。”易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示。

弱平衡城市房价被打破

另一类准地王土壤在中部二线城市，类似郑州、武汉等库存不足，补库存能力又非常强劲的城市。