北京中企华资产评估有限责任公司对西安民生集团股份有限公

司关于《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》的

回复之专项核查意见







致：中国证券监督管理委员会



根据贵会 2015 年 11 月 13 日出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反

馈意见通知书》（153038 号）（以下简称《反馈意见》）的要求，我公司对涉及需

要评估师回复的部分进行了认真的研究和分析，现回复如下：





反馈意见十四

申请材料显示，供销大集控股成立于 2015 年 4 月 30 日，系投资控股平台，

本身无实质性经营活动。请你公司：1）对照《公开发行证券的公司信息披露内

容与格式准则第 26 号——上市公司重大资产重组》（2014 年修订）的要求，结

合供销大集主营业务零售商业板块和房地产业务，补充披露整合后的供销大集行

业特点和经营情况讨论与分析，包括但不限于行业特点、核心竞争力及行业地位、

财务状况分析及盈利能力分析等。2）补充披露供销大集主营业务零售商业板块

主要经营指标，并与同行业上市公司比较，分析供销大集整合前后及未来竞争能

力。3）补充披露报告期内供销大集主要财务指标，并与同行业上市公司比较，

说明存在差异的主要原因。4）补充披露标的资产各项资产减值准备（包括商誉）

是否计提充足，是否存在相关费用资本化计入存量资产的情形，评估资产是否存

在经济性贬值。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确意见。



回复：



一、评估资产是否存在经济性贬值



供销大集控股下属企业主要包括 15 家一级子公司，下属企业所从事的业务

可细分为商业零售业务及存量房地产业务。各商业零售公司的实物资产主要为商

业物业、库存商品、商场超市所使用的各类机器设备等，存量房地产业务公司的



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实物资产主要包括在建及待建的商业综合体、物流仓储、社区门店或住宅等。其

中，商业物业、在建及待建物业分别在固定资产、在建工程、土地使用权、开发

成本、开发产品科目中核算，已经出租的商业物业则在投资性房地产科目中核算。



经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。

对于在用、在建及待建的各类物业来说，其经济性贬值主要是指待估房地产自身

以外的各种不利因素所造成的价值损失，这些不利因素通常包括经济因素、区位

因素或其他因素。此次评估根据这些房地产的具体状况及特点，主要采用了收益

法、市场法、假设开发法等适当的方法进行评估。受所采用评估方法的限制，评

估结论中没有专门对经济性贬值进行单独的量化分析。但在此次收益法、市场法、

假设开发法评估各项参数的选取中，以评估基准日时点的市场现行价格水平及租

金水平为基础来确定各项参数，评估结论中已经反映了待评估资产评估基准日所

面临的各项经济因素、区位因素及其他各项因素的综合影响。



标的公司纳入评估范围的各项物业均位于所在城市的商业中心地段，均属于

已经成熟多年的繁华商业区域，商业聚集度较高，基础设施及公共服务设施配套

良好，商业需求及市场需求旺盛。从待评估房地产的现状来看，已建成的物业一

直处于自用或出租状态，不存在利用率不足或效益低下等情形，拟对外销售的在

建物业目前均处于正常建设及正常销售状态。此外，从物业市场价格变动情况来

看，根据 RET 睿意德中国商业地产研究中心发布的中国商业地产指数（CCI），

2015 年 2 季度中国商业地产指数为 141.2，2015 年 3 季度为 144.1，中国商业地

产指数为上涨的态势。在售房地产项目销售情况正常，且不存在销售价格下降的

情形。



对于运输车辆、电子设备、商场超市所使用的各类设备等，此次均采用成本

法进行评估。标的公司按照实际使用规划来购置各类设备，且设备类资产单位价

值量较小，购置环节简便，企业可根据生产经营的具体需求随时确定和调整购置

计划，故标的公司不存在购置后冗余、闲置、无法持续使用的情况，设备类资产

均不存在经济性贬值。此外，各商业零售企业均核算一定数量的购入待售的库存

商品，对于这些库存商品，除少量出现了毁损的情况已经评估为零之外，其余库

存商品均处于正常销售状态，完成销售之后能够获得一定的毛利，不存在减值的

情形。

2

综上分析，评估师认为，本次评估对纳入评估范围的各类物业作价所选用参

数均以评估基准日时点的市场现行价格水平及租金水平为基础，房地产现状均处

于自用或出租状态，不存在利用率不足或效益低下等情形。纳入评估范围的各类

资产均不存在因产能过剩或停止生产造成资产闲置、以及产品销售困难等情形，

主要资产使用基本正常，因此，不存在经济性贬值。



（以下无正文）









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（本页无正文，为《北京中企华资产评估有限责任公司对西安民生集团股份有限

公司关于《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》的回复之专项核

查意见》之签章页）









法定代表人（授权代表）：



权忠光









签字注册资产评估师：









王斌录包迎春









北京中企华资产评估有限责任公司









2015 年 12 月 22 日