全国性的高库存局面尚未得到实质性改观。从统计局公布的数据来看,商品房待售面积仍然稳中趋升,11月末全国商品房待售面积为6.9亿平,相比年初增加了12%。而我们统计的广义商品房去化周期仍然徘徊于6年左右。今年全年的销售高增长没能给行业高库存格局带来实质性改观。

低水平投资将成为常态,但短期反弹仍可期待。基于行业中期去库存的前提,我们认为中期的地产投资将维持于较低水平(中枢值5%左右)。而在经历了一整年的投资持续下滑之后,明年地产投资短期反弹的概率在提升。主要原因可能在于:1、销售向投资传导的大逻辑仍然存在,依据在于供需格局较好地区的开发商可能一定的存在补库存动机,从统计数据来看,新开工与土地购置在9月以后有触底反弹的迹象;2、今年基数较低。

去库存政策的落脚点在于挖掘需求潜力。去库存的路径只能在于供给压缩与需求释放。考虑到地产投资的与地方财政、宏观增长的关系,以及中央“保持投资力度”的表态,大幅压缩供给的可能性较小。而去库存的落脚点只能在于充分挖掘需求潜力,扩大潜在购房人群,增强购房者的购买力。我们认为未来刺激需求释放的政策仍然值得期待,其中重点在于农民工购房补贴、降低首付比例、户籍改革等,主要落脚点在于扩大潜在购房人群。

对政策持谨慎乐观态度,建议关注区域深耕个股。我们认为扶持政策的出台是大概率事件,但效果存疑,主要原因在于:1、行业需求总量接近天花板,刺激政策可以增强波动,但不能改变趋势;2、区域分化加剧,地方政府存在政策能力与政策意愿的背离,政策执行效果存疑。相对而言,刺激政策出台对中西部二线城市与东部三线城市的利好更为明显,建议关注在相关区域市场深耕的个股,据此推荐福星股份、香江控股、滨江集团。