2011年国君地产团队率先于业内提出“地产+x”的主题推荐,引领行业趋势。本次“转型牛”为其2.0版本,试图回答:转型牛是否可持续?哪些公司倾向于成为真正的“转型牛”?成功路径有哪些?地产行业黄金十年已过,转型大势所趋;而地产板块与其他板块巨大的估值差异,意味着转型带来的估值提升可以立竿见影。1)地产板块行业整体净利润增速已从2009年的64%下降到2013年的15%;预计2014年进一步下降。行业集中度加速提升,很多中小开发商转型有切实需要。2)地产板块当前在各板块中估值排名倒数第三;2015EPE整体仅15倍,而动态PE在30倍以上的板块比比皆是。向其他行业转型带来的估值提升效果立竿见影。

开发商“有钱任性”,具备转型先决条件。1)很多公司资金状况较好,净负债率较低。2014年三季度末,约1/3的地产公司净负债率不超60%;高新发展、万方发展、广宇发展、电子城、天宸股份等甚至处于净现金状态。2)约一半的公司现金可以覆盖短期借款和一年内到期负债。广宇发展、绵世股份、天宸股份、大龙地产、天保基建、华联控股、京能臵业等,基本没有短期借款和一年内到期的长期借款。

年年岁岁花相似;除了2006年,地产+X类股票的表现要好于纯地产股。1)2006年以来,板块整体行情存续时,纯地产股和地产+X都有上好表现;但整体机会缺乏时,地产+X表现相对好。2)展望2015,预计“转型牛”获得相对地产指数超额收益的可能性仍然较大。

三类公司转型可能性更大:第一类是负债率不高在手现金充足,即有能力进行转型;第二类是再融资或解禁的,可通过多元拓展提升估值水平;第三类是已经公告转型、用实际行动表明决心的。

我们梳理了转型的具体标的,主要包括:1)大金融战略:中天城投、新湖中宝、泛海控股等;2)医疗健康:华业地产、宜华健康、中茵股份等;3)互联网+:世联行、彩生活、花样年;4)新能源:莱茵臵业、金科股份等;5)管理层具备二次创业激情,产业视野广阔,有大格局意识,例如:中天城投、天健集团和格力地产;6)其他新兴产业:滨江集团、中南建设、宋都股份、新华联、冠城大通等。维持行业增持评级。重点推荐:格力地产、滨江集团、天健集团、中天城投、华业地产等。