二手房增值税暂由地税局征收

　　财政部和国税总局在实施方案中明确，纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

　　方案中强调，纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额;未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

　　同时，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：首先，按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定;其次，按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定;最后，按照组成计税价格确定。其中，不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

　　继承房产等免征增值税

　　对于涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，实施方案明确提出，在试点期间免征增值税。

　　具体地说，家庭财产分割包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　开发商可抵扣土地出让金

　　除了针对个人房屋转让的“营改增”实施细节外，在两部门公布的方案中，也对开发商销售房屋的增值税抵扣作出了具体安排。

　　方案提出，除了《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目、且选择简易计税方法的之外，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。如果是小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

　　“‘营改增’后，房地产业的增值税税率为11%，比过去营业税税率有大幅提高，所以，为了保证整体行业的税负水平不增，在抵扣项中考虑进了占开发成本较大的土地出让价款。”施正文告诉记者，具体到不同城市，开发商“营改增”之后的税费水平应该有增有降。一般而言，一线城市的开发项目，由于开发商的售价高，增值率高，所以相比于三四线城市的开发项目，所承担的税费也会高一些。

　　“当然，目前的税率都是试点时期的过渡性办法。”施正文提出，算上个人二手房交易的5%征收率，目前增值税有3%、5%、6%、11%、17%五个税率，税率档次过多。而且，随着业务发展的融合，边界区分日益复杂，未来在抵扣项计算时也会越来越复杂，“所以，从长远看，随着增值税税法的推进，立法之后可能还会做出适当调整。”

　　相关

　　“营改增”后其他免征增值税项目

　　“营改增”开始实施后，其他免征增值税的项目包括：

　　1.托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，在规定批准的收费标准以内收取的教育费、保育费。但超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，不属于免征增值税的收入。

　　2.婚姻介绍服务。

　　3.殡葬服务。

　　4.从事学历教育的学校提供的教育服务。

　　5.纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入。

　　6.个人销售自建自用住房。

　　7.个人转让著作权。

　　8.保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入。一年期以上人身保险，是指保险期间为一年期及以上返还本利的人寿保险、养老年金保险，以及保险期间为一年期及以上的健康保险。

二手房营改增新政：营改增后二手房缴纳的税会变多吗？　　9.香港市场投资者(包括单位和个人)通过沪港通买卖上海证券交易所上市A股。www.bjzq.com.cn

　　10.明年12月31日前，科普单位的门票收入，以及县级及以上党政部门和科协开展科普活动的门票收入。科普单位是指科技馆、自然博物馆，对公众开放的天文馆(站、台)、气象台(站)、地震台(站)，以及高等院校、科研机构对公众开放的科普基地。