金融界网站讯 楼市回暖和分化的现象依然在持续。鼎信长城CEO王健飞3月22日对金融界网站记者表示，由于今年房地产市场回暖，一季度公司的房地产基金投资规模已经完成超过40亿，保守计划2016年全年投资规模为115亿，而去年投资规模为60亿，“投资的思路主要关注新增人口聚集的城市，比如一线城市和一些不错的二线城市，像去年在合肥的一些城市投资收益不错，今年会继续关注，二线城市中的郑州、武汉等今年可能也会有不错的机会。”

在一线城市楼市仍成为投资首选时，三四线城市的楼市高库存依然是影响当前经济社会发展的重要问题。数据显示，今年2月末，全国待售商品房的面积由2015年的7.18亿平方米，上升到7.39亿平方米，比去年年底又增加了2077万平方米，比去年同期增加了15.7%。金融界网站采访多位房地产专家，咨询楼市去库存的关键因素，以及近期楼市热点问题，梳理如下。

朱中一：不良开发和土地财政造成楼市高库存

中国房地产业协会原副会长 朱中一表示，楼市目前的高库存是前些年一些地方不良开发的结果，是地方政府对土地财政和房地产过度依赖的结果，还有一些地方将城镇化变成了造城运动，与城市经济转型发展滞后，内生动力不足，人居环境配套不足，人口的聚集能力不足和居民的致富能力不足密切相关。

朱中一表示，今年的房地产市场全国总体上将好于去年，很多房地产指标开始复苏，一些城市可能将保持2位数的增速，随着“十三五”规划提到财政支持、土地挂钩、宅基地改造等政策的逐步落地，解决三四线城市的库存还是有希望的。

住建部去年已经提出，已经批出去的土地还没有开发的，可以转型用于旅游地产、养老地产和新兴产业的用地，在棚户区改造当中逐步提高货币化的安置比例，还有调整保障房的实现方式，推进公租房的货币化、公租房的还原，这些是以盘活楼市存量为主的去库存手段。

除此之外，朱中一尤其指出，“消化存量房最大的潜力，就是怎么样激发农业转移人口在城里头的购房和租房。”朱中一对金融界网站表示，引导农民入城是消化库存中最难的问题，最关键的是要深化土地流转制度改革，现在宅基地流转、抵押等问题已经开始试点，此外还要解决农民的住房公积金缴纳等问题。

蔡穗声：给予农民买房补贴的政策太短期性

在节后一线城市北京、上海、深圳等地的房价高速上涨的过程中，广州的房价表现略显平稳。广东省房地产行业协会会长蔡穗声对金融界网站表示，不能简单的只从房价来分析，广州依然具有一线城市的功能，相比深圳来说广州房价并未大幅上涨，主要是因为广州区域大，外围土地供应较多，而且广州市民比较稳。

蔡穗声同时表示，虽然广州房价总体表现平稳，但部分区域仍在严重的库存现象，这也需要通过调整一些土地用途等手段，加上政府发布的契税、营业税等政策一起积极去库存。

对于中国整体楼市去库存，蔡穗声表示，现有的政策和手段是很有必要的，但最重要的是一定要避免产生新的楼市库存。“尤其是在楼市回暖的时候，地方政府一地要避免卖地冲动，不能再重复以前的土地财政。”这使得政府要改变财政体系和税收体系，要建立廉洁、廉价、高效的管理系统。

在促进城镇化建设和引导农民进城买房方面，蔡穗声认为给予农民一定数额的买房补贴是不行的，这是比较短期的政策，一定要当成系统化工程去做。其实农民是很有财富的，但现有制度下，让农民没有办法处理自己的土地财富，这些都需要制度去改变。

陈淮：7.2亿的存量房并没有什么了不起

著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮说，“如果说2016及“十三五”期间，房地产政策有两个重心的话，一个是去库存，一个是稳房价。”

陈淮表示，7.2亿的存量房并没有什么了不起，其中只有4.2亿到4.5亿是住宅。他指出，“十三五”要解决1亿农民工在城市中转为户籍人口，还有1亿棚户区改造，还有1亿中西部农村剩余劳动力就近城镇化。“现在在城市中经商、务工的农民工有2.4亿人，我们算2口人一个家庭，1.2亿个家庭，大约需要120亿平方米的住房。那么，4.5亿的存量房够干吗的？”

陈淮还强调，去库存当然不是一蹴而就的事情，甚至都不是“十三五”就能解决的问题，但别把中国的城镇住房库存说成是如何吓人，中国住房报告提出“十三五”期间要建1600万套棚改房，这个面积就是16亿平方米以上，这还不算商品房开发、二手房梯级消费升级带来的新的需求。

不过，陈淮也指出，农民工进城是一个复杂的体制问题，不是简单的有钱、没钱的问题，进北京还是进县城这么简单。“农民工进城解决四个问题，一个是户籍，第二个是就业，也就是不管大中小城市，产业承载力高低。第三个是社保，第四个才是住房。”