股楼跷跷板之深圳样本 三成投机客或逼爆“另类繁荣”

股市上的折戟沉沙让投资者转战楼市，乍看上去，战绩颇丰。

作为宏观经济的晴雨表，股市的一再下跌预示了市场上存在的各种困境和问题，但短期内，以深圳为代表的一线城市楼市，却似乎成为了“避风港”。

根据深圳中原地产研究中心数据，2015年深圳新房成交量价齐升。全年成交面积超过660万平方米，同比增长65%，全年均价增长近四成。

进入2016年，深圳楼市又迎来一轮爆发式上涨。深圳中原研究中心认为，深圳楼市有望春节前后持续保持惯性上涨。这意味着，历史上第二次连涨超过16个月的行情将出现。

一线楼市的历史涨幅和收益远超其他普通类资产，在这个“资产荒”时代，成了大众心目中的优质资产。

而在投资者高涨的投资热情背后，是被掩盖的楼市危机。

楼市股市“跷跷板”

从2014年年中起，深圳楼市的繁荣前所未有，房价连涨15个月。

2015年12月的金融统计数据来看，企业中长期贷款新增3464亿，同比大幅下滑，这意味着实体经济的萎靡仍将持续。而资金无法在实体经济产生能够维持资金成本的收益，一线楼市和资本市场便成为了央行宽松后，新增资金的首要去处。

尽管2015年来股市三次铩羽，但股市下跌对购房者博取房价上涨之资本利得的狂热心态已经没有显著影响。

深圳中原研究中心显示，在第一次下跌中，二手房业主的报价和地铺经理对于市场的预期转向悲观的速度很快。但是，在第二次及第三次股市大幅下挫时期，报价指数及经理指数在股灾初期的反应并不显著，并且仍有继续上涨势头。

尤其在第一次下跌过程中，楼市并没有价格下挫，同时受到救市释放大量流动性等政策利好的影响，下挫走势未对一线楼市的资金面带来显著负面影响，来自各方面的做多热情仍在惯性推动市场上涨。

在央行多次宽松货币政策没有带来实体层面的改善，并且多次降息造成固定收益市场“资产荒”后。一线楼市（因为去年的走高）和资本市场成为了增量资金更为热爱的加杠杆去处。而杠杆资金往往有推动价格超预期上涨的功能。

金融统计数据显示，中国2015年12月社会融资规模1.82万亿元，预期1.15万亿元，超过预期近六成，前值从1.02万亿元修正为1.0181万亿元。不过，银行贷款不如预期，中国12月新增人民币贷款5978亿元，预期7000亿元，前值7089亿元。

银行贷款不如预期，社融却大升的原因在于表外融资如非标贷款大幅增长，同时股市加杠杆非常流行。

由于社会总融资的回暖，尤其是居民在股市及地产市场加杠杆意愿的增长，带来了汽车及地产销售的改善。在利率处于低位、人民币贬值的情况下，居民开始为资金寻找出路，在缺乏投资通道的情况下带来了2015年末资本市场和一线楼市的大幅上升，并且热度延续至今。

深圳链家的统计数据显示，2015年深圳91.2%的置业者选择贷款买房，达到近年来最高值，比2014年增加3.9%，其中平均贷款成数达64.6%。

而2015年12月，深圳市场的二手房价环比涨幅超过了5.6%，仅次于2015年5月及6月巅峰时期。

“另类繁荣”的危机

在一线楼市被一再加杠杆的购买者狂热推动后，深圳的楼价及杠杆率都处于历史新高，随之而来的，便是风险。

就杠杆程度而言，楼市本来就在购房贷款的支持下天然高出股市，一般首套房贷的杠杆率就达到了3倍。再加上去年的上涨之后已经形成了群众性狂热，通过首付贷及民间借贷资金入市搏杀的投资客也不在少数。

深圳中原研究中心研究显示，随着市场上涨的预期不断自强化，投资客占比不断上升，当前近三成的占比与2009年的历史高位非常相近。

未来一旦深圳房价出现下跌，将有可能出现投资客蜂拥冲向出口的踩踏行情，而通过借贷来实现首付甚至月供还贷的投资客，则会直接面临短期内房产难以脱手变现的风险。

深圳中原研究中心认为，仅从这一轮走势持续的月份及涨幅来看，当前走势持续走下去的统计概率并不高，如此高的房价和涨幅已经难以持续。

购房者要意识到的是，当前的一线楼市繁荣完全是靠宽松信贷堆砌而成，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的互相踩踏将相当可怕。

深圳楼市的“另类繁荣”也让银行感到了压力，开始收紧。

1月22日，中介人士透露，有收到公司内部短信，包括中国银行(行情601988,买入)、工商银行(行情601398,买入)和建设银行(行情601939,买入)在内的三大行将会对中介人员买房进行限制。其中建设银行召开内部风控会，针对最近中介人员买房增多的情况，一律首付四成。

银行层面的红头文件虽然还未发出，但这些消息得到了银行内部人员的证实。

多位深圳开发商及业内人士表示，深圳飞速上涨的房价让银行感到担忧，尤其是包括参与“众筹炒房”在内的短炒客户隐含“断供”的极大风险，上述消息也表明银行开始在为未来可能出现的风险做准备。

深圳中原研究中心也多次指出，无论是从宏观环境、经济数据、全国楼市的发展趋势以及深圳楼市的状态来讲，2016年的深圳市场将很难复制2015年的火爆行情。新年开始后，全球金融市场动荡再次展现，而深圳则处于前所未有的高价位及高杠杆点位上。春节淡季带来的“被动熔断期”过后，客户心理和市场的资金层面或许会产生变化。

短期来看，规土委的成交量价仍会因数据的滞后性而维持增长趋势，购房者的情绪力量仍然将推动市场走高。但一旦市场下行，受到直接倾轧的便是高杠杆下资金不足的跟风购房者。