6月21日，基础设施公募REITs迎来上市首秀。“在公募REITs公开发售阶段，我的很多客户就来咨询要不要买。他们当中有配置过信托产品的客户，有对资产安全性要求较高的退休人员，也有实现财富自由的高净值人士，更有一些对创新产品感兴趣的年轻人。”一位资深理财经理表示，“相当一部分人打算在相关产品上市后参与进来，我的任务就是帮他们划定出手的‘定盘星’。”

首批公募REITs上市让二级市场交易价格随之产生。

“市场交易价格是由买卖双方通过集合竞价达成的，对普通投资者尤其是交易型投资者而言，要尊重二级市场成交价。”博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨说。

事实上，除二级市场交易价格外，公募REITs产品还包括发行价、基金净值等价格指标。

与普通公募基金不同，公募REITs作为超长期封闭式基金，每半年才公布一次净值，投资者无法像开放式基金那样，按照净值申赎。

此外，“首批公募REITs底层资产采用成本法估值，在基金存续期内，每年要扣减折旧和摊销，这会导致基金净值每年因折旧而天然降低，所以，基金净值存在一定程度失真。”某公募REITs项目运营负责人张瑞捷(化名)坦言，基金净值理论上并不能真实反映公募REITs公允价值，发行价参考价值也会随着公募REITs上市逐步降低。

“对持有型投资者，更应关注基础资产内在价值，因为价格虽然会偏离基础资产内在价值，但长期看是向内在价值回归的。”胡海滨强调。

普通投资者应如何判断公募REITs成长性和内在价值呢？胡海滨和张瑞捷给出相同答案：关注第三方机构出具的资产评估报告。

“第三方专业机构定期会对公募REITs底层资产进行评估，基金管理人会披露该评估报告，它基本可以体现出资产真实价值。”张瑞捷说，不过，评估报告仅针对底层资产，从资产整体报表看，还会有些调整项，包括现金、短期负债等。因此，在整个基金层面，以公允价值法做合并报表，才能真实反映资产总体价值。

“对投资者而言，公募REITs收益一部分来源于产品本身二级市场价格变化，另一部分来自底层资产现金流产生的分红。”中航基金公募REITs业务相关负责人说，从产品特性看，现金分派率预期性和确定性较强。二级市场价格会受宏观经济、行业发展、监管政策等因素影响。因此，投资者应秉持长期价值投资理念，更多关注确定性较强的底层资产运营情况，弱化看待二级市场价格非理性波动。从长期看，二级市场价格会与公募REITs内在价值高度趋同。

不难看出，无论是哪种类型的投资者，都应更多关注公募REITs底层资产运营情况。

“具有专业投研能力的投资人可通过调研高频跟踪底层资产运营，判断内在价值。”胡海滨建议。

首批上市的9只公募REITs大致可分为特许经营权类和产权类。近日，就这两类公募REITs分别选取一个样本进行深入调研，投资者可管中窥豹，了解公募REITs底层资产运营情况。

特许经营权类公募REITs收益以分红为主，首钢绿能REIT就是其中之一。该项目主要进行生活和餐厨垃圾处置和发电，包括北京首钢生物质能源等三个子项目。北京首钢生物质能源项目是资产现金流主要来源。该项目与北京市城市管理委员会签署的垃圾处理服务协议约定，每年处理生活垃圾的保底量为100万吨。