楼市确认解冻仍有待观察

近期，北京、杭州、成都等热点城市上演摇号买房的现象，部分楼盘甚至再现万人摇号的场景。对于楼市销售的旺盛，克而瑞数据显示，今年1~3月百强房企操盘口径累积销售金额18546.8亿元，同比减少4.9%，降幅较1~2月收窄9.3个百分点；3月单月销售金额共计8181.2亿元，同比增长10.25%，为今年以来首次回正。

除了楼市销售回暖迹象明显，土地市场的交易热度也在快速升温中。克而瑞数据还显示，今年一季度全国土地市场成交均价同比、环比分别上升了10%、7%，尤其是3月份，土地成交的整体溢价率达到18.46%，环比上涨了6个百分点。

对于土地交易市场近期回暖现象，狐尾松资产董事长王代新对《红周刊》记者表示，“最近的土地市场渐渐趋于‘疯狂’，各个地产公司抢地抢得比较厉害，价格也抢得比较高，已经从去年四季度的‘冬天’直接过渡到‘夏天’了，主要原因是今年以来特别是3月份以来，地产公司的销售明显回暖，各上市公司披露的3月份销售数据都看起来不错，这使得地产企业的预期发生改变，在融资环境有所改善下，有钱就开始抢地了。”

易居研究院副院长杨红旭则从另一个角度给予了解释，“如果看全国开发企业的拿地量，今年头两个月从同比看其实是下跌的，只有少数地区如一线和二线城市今年以来确实复苏了。原因主要是地产公司融资环境变得宽松，在发债融资手头资金变得宽松后，开始在一二线城市拿地。”虽然部分二线城市的宅地目前升温比较明显，3月份的溢价率相比2月份有所回升，楼面价也有所回升，但他还表示了谨慎态度，认为并不能因此轻易断言二线城市的地价从此步入上升周期，部分二线城市的新房销量在3月份迎来“小阳春”的持续性还有待观察，“大部分城市楼市的‘小阳春’有可能会昙花一现，从4月份开始会重新降温”。

政策放松，融资环境持续好转中

在财政政策和货币政策持续宽松下，3月份以来，房地产融资总额出现了明显反弹。据同策资管数据，40家典型上市房企3月份完成融资总额1024.2亿元，环比上涨85.25%，创下16个月的新高，这是自2017年11月以来首次突破1000亿大关。而事实上，自2018年下半年以来，房企的融资体量就比上半年有明显上升了，仅以公司债为例，地产公司下半年月均发行规模为296亿元，较上半年增长了104%。

对此，交通银行发展研究部高级研究员刘学智对《红周刊》记者表示，这种情况实际上反映了宏观政策总基调的一种转变，过去两年，在强监管和去杆杠的总基调下，宏观政策特别是金融政策是趋紧的，对房地产融资的限制力度非常大。但从去年下半年开始，这种局面发生了明显转变，原因就在于去年下半年经济增长压力有所加大，经济增速趋于放缓。在此情况下，宏观逆周期调节力度加大，财政政策加力提效，货币政策保持稳健适度趋松。去年已经有一些降准措施，今年金融对稳增长的作用要进一步体现，特别是货币供给要与整个经济名义增速相匹配，确保流动性合理充裕。总体上，货币供应量将有明显增长。

显然，刘学智的看法代表了市场主流态度，财政政策和货币政策逐渐偏向宽松不仅在一定程度上有利房企融资，且也有利于个人部门的信贷增长，特别是针对房地产的按揭贷款增长，同时，融资环境的改善还会降低房企的融资成本。相关数据显示，今年3月份房企融资成本约在3%~7%之间，相较2月份的融资成本4%~10%有了明显降低。