1、今年以来，一线城市的地王现象就此起彼伏，深圳如此、上海亦如此，很多新出地块的楼板价已经超过8万。

而上周四，融信集团以110.1亿元天价拍的新静安区地块，更是创下了中国单价最贵地王纪录。光楼板价就达到了14.3万元，按照现在房企的运作成本，要盈利，终端的售价至少应在20万以上。

未来，一线城市的平均房价究竟会不会真的都达到20万的水平，老实说，我自己心理也没啥底。

不过，今天无妨开个脑洞，假设2020年一线城市的平均房价真的到了20万元，那我们的生活会变成什么样子？又该如何应对？

2、首先说说房租。

当房价到了20万，毫无疑问，房租肯定会涨，按照当前年化2%左右的收益率，那么每平米的年化租金收益率大概要在4000块左右，也就是说就算只租一个40平的房子，每年的租金大概也要16万左右，合计每月1万3。

当然，考虑到租户本身的收入水平的增幅，2%的年化收益率可能未必能达到，但即便以1-1.5%左右的年化收益率来计算，每年10-12万左右的支出基本没跑了。老实说，即便在上海，税后到手的年收入要达到10万以上，也不是件特别容易的事情，更别说还需要其他的消费了。

对于企业而言，更是如此，由于商业地产本身的逐利性，其租金对于企业的影响无疑更大，单位面积所产生的收入将成为企业赖以生存的核心指标，如果收入的增幅跑不赢房租的增幅，无疑对于企业的经营来说是十分不利的。

所以从这个角度来看，未来从事第一、第二产业的企业日子肯定不会特别好过，毕竟这些业务存在占地面积大、资本密集、毛利率低且有效需求不足等问题。

相较而言，第三产业、特别是互联网及金融等聚焦于虚拟经济的企业，其优势未来会进一步显现，原因很简单，这些业务对于土地的占有需求并不大，且具备毛利率高、边际效应可观等特征。

在房价高企的背景下，可能也只有他们能够继续存活下去。

3、再来说说物价。

老实说，我觉得即便当房价涨到20万一平之后，物价也未必会有特别明显的增长，两者之间应该会有一个明显的背离。

这里面有两方面的原因：

一方面，房租支出与消费支出之间会有明显的替代作用，毕竟当一个人的房租支出越来越多之后，他可以分配在消费领域的支出一定是减少的；

另一方面，由于外围汇率的掣肘及国内畸形的资金传导机制，我国进一步大幅释放流动性的空间并不大，即便进一步释放，资金也未必会进入实体经济领域，进而推高物价。

所以，虽然诸如餐饮、服务、快销等直接与终端消费者相关的行业与金融、互联网一样，也属于第三产业，但他们的日子可能会比较煎熬，因为他们碰到了消费者能力的天花板，无法不断地涨价。

所以现在很多人讲消费升级这件事，我觉得需要一分为二的来看。

如果企业以更高的效率及更低的毛利率水平为代价，在与先前同样的成本支出下给消费者提供更好的服务，那是有意义的。

而如果只是指望消费者花更多的钱来买所谓的情怀，那这种模式肯定很难持续。因为，随着房租对于消费群体的挤出，高效率的企业可以对低效率的企业实现挤压，但反之却不行。