环北京楼市遭一线房企哄抢 揭秘万科、恒大们的进军路线图

　　8月17日，华夏幸福发布公告称，以22.93亿元价格从瑞凯达实业手中收购中科廊坊科技谷有限公司100%的股权，主要收购资产包括在廊坊市开发区高科技园区5000亩土地的一级开发权益，以及604.5亩工业用地和科技谷园区2.6万平方米物业。

在环京地区房地产海洋中，这宗收购只是一朵并不起眼的涟漪，随着全国三四线城市楼市普遍不景气，从2013年左右，众多一线房企手握资本大棒，在北京及环京地区策马围猎，四处出击。

截至目前，已经有一大批开发商在环京地区通过各种方式取得据点安营扎寨，比如万科、绿地、碧桂园等；还有一批在冲锋陷阵的路上，比如恒大、融创等。一线房企不断涌入，让这一地区竞争更加白热化。

无论万科员工在香河被打和旭辉在大厂拍地资料被抢，还是恒大三次举牌廊坊发展和与环京楼市相关一系列并购、收购事件，其背后是开发商对土地的饥渴症与日益减少土地资源的反映，也折射出这一地区令人眼馋的市场空间。

　　围猎路线图

外来开发商想要进入环北京房地产市场并不容易，一直以来，环京县市中，本土开发商占有绝对的话语权，部分开发商甚至可以影响到政府决策和规划，也成为阻止外来者入侵的主要屏障。

不过，在巨大利益诱惑之下，大量外来房地产开发企业还是通过各种方式参与环京楼市建设和利益分配体系，其中主要路径包括三类：

第一类，地方政府通过招商引资吸引大开发商参与本地房地产项目开发，比如在2010年前后，廊坊市香河县即引入万科、绿地、万通、富力等多家全国性房企，承诺以巨量土地资源换取投资，由此引发轰动全国的香河土地弊案。

2013年初，经过三年消化，香河土地案逐步淡出人们视野，当初涉案的万科、万通、绿地、富力和荣盛等开发项目，除了万科五矿欢庆城项目被勒令拆除外，其他项目均在缴纳相关罚款、补办手续后重新启动。

除了这些房地产开发企业，通过招商引资进入的还有华夏幸福固安、大厂、怀来等地孔雀城项目，首钢集团在大厂夏垫的房地产项目，碧桂园在河北涞水、怀来的房地产项目，这类项目在环北京地区占据主导地位。

第二类，一些资本实力较强的企业以合作开发模式曲线进入，比如在2013年前后，位于大厂的首钢圣拉斐尔小镇即通过合作方式吸引世茂房地产和上海新弘等外来资本进入，并逐步占据主导地位。

据记者在大厂夏垫采访时发现，圣拉斐尔小镇项目占地面积超过2000亩，原为首钢大厂装备制造业基地一部分，后变更为旅游商务为主的房地产项目，开发商为首钢地产子公司北京首钢中基太业投资有限公司。

2013年世茂房地产和上海新弘以合作伙伴的身份参与圣拉斐尔开发，随后首钢房地产彻底退出项目，上海新弘被港资企业路劲基建取代。

目前圣拉斐尔项目一分为二，东区为路劲国际城，投资商和开发商为路劲基建，西区为世茂萨拉曼卡，投资商和开发商为世茂房地产。虽然案名是统一的，但两个项目之间并没有直接关系。

第三类，外来开发商通过收购或参与烂尾项目开发和建设介入本地房地产市场，这类项目华夏幸福和碧桂园较为瞩目，近两三年时间里，华夏幸福在大厂、香河先后收购至少5个陷入困境的房地产项目，包括曾经的万科五矿欢庆城项目。

此外，碧桂园一直欲进京而不入，采取农村包围城市策略，从2015年起，先后在燕郊参与碧桂园时代城项目、在大厂入股力宝国际项目，并在承德、秦皇岛等地以收购方式参与多个项目开发建设。